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Las herencias de viviendas baten récord y confirman el gran relevo patrimonial en España
Fecha Publicación: 13/04/2026
 
Cada vez se heredan más viviendas en España. Según los datos del INE, durante el año pasado se inscribieron en los registros 208.227 operaciones de herencias de viviendas en el conjunto del país, un 3,2% más que un año antes y la cifra más alta de la serie que arrancó en 2007.

La tendencia al alza de las viviendas transmitidas en herencias no es un hecho aislado, sino que ha sido una constante en los últimos años, aunque el gran despegue se produjo en 2021, fruto de la elevada mortalidad que provocó la pandemia sanitaria. Desde entonces, todos los años la cifra se ha situado por encima de las 200.000 operaciones, salvo en 2022.

El nuevo récord responde a varios factores, como el creciente envejecimiento de la población y el hecho de que las generaciones más mayores centraron su patrimonio en inmuebles; principalmente viviendas. A diferencia de otros países, donde el patrimonio familiar se ha diversificado hacia activos financieros, el ahorro de las familias españolas se ha concentrado históricamente en activos inmobiliarios.

Además, en la mayoría de los casos, esos legados inmobiliarios están libres de deudas y cargas, lo que está propiciando la aceptación de herencias que incluyen viviendas.

Según explica Jorge Fernández, abogado y socio del despacho AF Legis, los datos se fundamentan en el envejecimiento de la población y en un hecho determinante: “Las personas que compraron su primera vivienda o una segunda residencia en los años 60, 70 y 80 del siglo pasado, ahora se encuentran en una edad avanzada -80 y 90 años- lo que sin duda favorece que, tras su defunción, sus herederos adquieran las viviendas de sus ascendientes”.

Además, normalmente se trata de viviendas que están libres de cargas hipotecarias. “Los titulares iniciales de estas viviendas, adquiridas en otras condiciones económicas que las que se dan ahora, han tenido tiempo de restituir los préstamos hipotecarios que en su día contrajeron para la adquisición de vivienda, de forma que, quienes heredan, se encuentran con viviendas libres de cargas y no forman parte de las llamadas herencias envenenadas; esto es, herencias de las que afloran deudas del causante, activos gravados con cargas y embargos y que en definitiva constituyen un verdadero problema para quienes se coloquen en la posición de herederos”, añade el abogado.

Aunque habrá excepciones, Fernández insiste en que “el perfil de los adquirentes de las últimas décadas del siglo pasado es de persona propietaria, sin deudas, que suele dejar herencias limpias de deudas, cargas y gravámenes sobre los inmuebles”.

Lo mismo opina Teresa López, directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, quien subraya que los recientes máximos de las viviendas transmitidas vía herencia se deben principalmente a dos cuestiones: “Que las viviendas que se están heredando están muy saneadas -sin hipoteca- y no suponen una carga para los herederos; y a eso se une a una fiscalidad adecuada”. Además, López recuerda que la vivienda ha sido la fórmula de ahorro tradicional en España y que la inmensa mayoría de los mayores de 65 años tienen al menos una vivienda en propiedad.

Abel Marín, socio y abogado experto en herencias de Marín y Mateo Abogados, coincide con esa visión y añade que las estadísticas están reflejando lo que los despachos de abogados llevan percibiendo desde hace tiempo: que el récord de viviendas transmitidas por herencia no son una anomalía puntual del mercado inmobiliario, sino “el inicio de un fenómeno mucho más profundo: España está entrando en una etapa de transferencia masiva de patrimonio entre generaciones, y la vivienda ocupa el centro de ese proceso”.

Según el abogado, ha entrado en juego un factor que no depende de la economía ni de la política y no es otro que la demografía. "El tradicional modelo de ahorro e inversión vía inmuebles en España ha propiciado que una generación entera -la que hoy conocemos como ‘baby boomers’- haya acumulado “una cantidad de patrimonio inmobiliario sin precedentes en la historia reciente del país”, explica. Una generación que ahora “está alcanzando edades avanzadas y, cuando eso ocurre, el patrimonio empieza inevitablemente a cambiar de manos”.

Se avecina una transferencia inmobiliaria histórica
Los expertos consultados por idealista/news insisten en que las transmisiones de viviendas vía herencias no son un fenómeno coyuntural del mercado, sino “una consecuencia lógica del envejecimiento de la generación que compró vivienda entre los años 70 y 90”.

El socio de AF Legis considera “normal que en los próximos e inmediatos años siga este incremento en la adquisición de viviendas vía de título hereditario, a medida que vayan falleciendo aquellos que adquirieron sus viviendas en los años 70 y 80 del siglo pasado”. Mientras, el socio de Marín y Mateo abogados subraya que es muy probable que en los próximos años esta tendencia se intensifique.

“Los ‘boomers’ no solo van a presionar el sistema de pensiones, también van a protagonizar la mayor transferencia de patrimonio inmobiliario de la historia reciente de España. Durante décadas concentraron gran parte de su ahorro en vivienda, y ahora ese patrimonio empieza a transmitirse entre generaciones a través de herencias. Estamos hablando de un volumen de activos inmobiliarios que puede alcanzar billones de euros en valor”, sostiene el abogado. Según el Banco de España, el patrimonio inmobiliario de los hogares ya se acerca a 7,5 billones de euros, la cifra más alta desde que hay registros.

Para Abel Marín, “la combinación de envejecimiento demográfico, alta tasa de vivienda en propiedad y concentración del ahorro en activos inmobiliarios hace que España esté entrando en una etapa particular de su historia económica”.

Y este fenómeno traerá consigo varias consecuencias relevantes. En primer lugar, cita el abogado, “aumentará el número de viviendas que llegan al mercado como resultado de sucesiones hereditarias. Muchas de estas viviendas acabarán vendiéndose o incorporándose al mercado del alquiler, influyendo así en la oferta inmobiliaria disponible”.

En segundo lugar, las herencias inmobiliarias tendrán cada vez más peso en la configuración del patrimonio de las nuevas generaciones. “Para muchas familias, el acceso a la vivienda o la acumulación de patrimonio no vendrá únicamente del ahorro propio, sino también de la transmisión intergeneracional. En otras palabras, el mercado inmobiliario del futuro no se explicará solo por la construcción o por la inversión. También habrá que entenderlo desde la demografía y desde las herencias, porque una parte creciente de las viviendas en España no cambiará de propietario en una notaría por compraventa, sino por sucesión”.

Por último, el socio de Marín y Mateo subraya que este proceso pone de relieve la importancia de la planificación sucesoria. “En la práctica jurídica, es frecuente que las familias descubran la complejidad de una herencia cuando el proceso ya se ha iniciado. Por tanto, la transmisión de un patrimonio inmobiliario puede implicar decisiones fiscales, jurídicas y familiares que conviene prever con antelación”.

Se aceleran las ventas de viviendas heredadas
En los últimos meses, cada vez más herederos se decantan por vender las propiedades inmobiliarias que han obtenido vía sucesión en un momento de intervención regulatoria en los alquileres y con los precios de la vivienda en plena escalada.

Así lo constata Esther María Ramos, asociada de Testamentaría, quien afirma que “mientras que hace unos años los herederos optaban en su mayoría por mantener los inmuebles heredados, ya fuera para uso propio o para rentabilizarlo, ahora estamos viendo un claro cambio de tendencia”.

Entre los motivos por enumera Ramos se encuentran “la inseguridad jurídica que existe actualmente con el alquiler de los inmuebles, que hace que los herederos no vean clara la rentabilidad de mantenerlos en su patrimonio y decidan vender para evitar problemas futuros” y “la cultura de invertir en ladrillo”, que está aumentando las masas hereditarias. Si antes estaban formadas principalmente por un inmueble y unos ahorros, “ahora existen herencias con varios inmuebles (vivienda habitual, segunda residencia, plaza de garaje…), y eso hace que los herederos opten por deshacerse de algunos y mantener otros por ahorrar costes de mantenimiento”.

La asociada de Testamentaría también explica que, en los dos últimos años, “estamos apreciando que las masas hereditarias están cargadas de inmuebles y poco efectivo, lo que obliga de alguna manera a los herederos a tener que vender parte de los inmuebles heredados para poder asumir los costes de heredar y mantener el resto del patrimonio inmobiliario si no se cuentan con liquidez personal que pueda asumirlo”.

También son habituales los casos en los que “no hay en la herencia inmuebles suficientes para que los herederos se hagan con el pleno dominio de la totalidad de los mismos” y que se resuelven “con una venta a un tercero para evitar los problemas de la copropiedad entre herederos, que a largo plazo no suele funcionar”.

A ello se suma el momento de ebullición que vive el mercado inmobiliario, marcado por una falta de oferta y unos precios al alza. “No hay apenas vivienda nueva y el mercado de segunda mano es la principal fuente de aporte de vivienda a todas esas personas que buscan un nuevo hogar, por lo que aquellos herederos que reciben una vivienda por la vía hereditaria y no lo necesitan para uso propio, aprovechan el momento que el mercado inmobiliario está viviendo, en el que el tiempo que tarda en materializarse la venta suele ser rápido, lo que evita que los herederos asuman durante mucho tiempo el coste de mantener el inmueble y obtengan una liquidez rápida”, concluye la experta.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/04/13/888099-las-herencias-de-viviendas-baten-record-y-confirman-el-gran-relevo-patrimonial-en
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