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Instituto Juan de Mariana: “Los controles de precios del alquiler han creado una espiral regulatoria”
Fecha Publicación: 16/03/2026
 
Este 16 de marzo se cumplen dos años de la entrada en vigor oficial de las primeras zonas tensionadas en vivienda en España con Cataluña como gran protagonista. Aquel día, 140 municipios de la comunidad dieron el pistoletazo de salida a la implantación de los topes a los precios del alquiler, la medida estrella de la Ley de Vivienda.

En este tiempo, en el que más localidades catalanas, vascas, navarras y A Coruña se han sumado a la lista de mercados tensionados, los precios han mostrado una tendencia dispar, se ha producido una fuerte caída del número de contratos de arrendamiento firmados y se ha desplomado la oferta de viviendas de alquiler disponibles en el mercado. Además, el control de precios ha generado una "espiral regulatoria", según explica el Instituto Juan de Mariana.

En un informe específico sobre la regulación del arrendamiento, el 'think tank' denuncia que se está produciendo una "distorsión del mercado" y que los topes a las rentas “han incentivado vías de escape regulatorias”. El ejemplo más evidente es el boom de los alquileres de temporada.

"Los controles de precios no solo reducen la oferta, sino que también generan distorsiones en la composición del mercado que agravan el problema de acceso a la vivienda. El primer efecto colateral que se ha desarrollado ha sido la explosión del alquiler de temporada. Esta modalidad, al quedar fuera de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), escapa a los topes de precios", afirma el instituto.

En Barcelona, por ejemplo, los contratos de temporada han pasado de representar el 7,1% del total en el primer trimestre de 2023 al 23,6% en el primer trimestre de 2025. En números absolutos, se firmaron 2.347 contratos de temporada en el primer trimestre de 2025, un 62% más que en el mismo periodo de 2024, de acuerdo con el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, cuyos datos se basan en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl).

La tendencia también se observa en Navarra, donde el peso de los contratos de temporada se ha más que duplicado, pasando del 5% en 2024 al 11% en 2025, como muestra el Observatorio de Vivienda de Navarra, basándose en los datos del Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra (RECA). "El Gobierno navarro reconoce el fenómeno, pero lo atribuye parcialmente a la obligatoriedad reciente de registrar estos contratos", indica el estudio.

Ante este fenómeno, la Administración ha decidido poner en marcha una normativa específica, provocando lo que el Instituto Juan de Mariana denomina como "una espiral regulatoria". En este sentido, insiste en que "cada nueva restricción genera una vía de escape que justifica una nueva intervención. Los topes al alquiler residencial han disparado el alquiler de temporada, lo que ha llevado al Gobierno a preparar una regulación específica para esta modalidad. Es la dinámica clásica del intervencionismo en precios: el control genera distorsiones, las distorsiones justifican nuevos controles, y los nuevos controles generan distorsiones adicionales".

En Cataluña, la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones entró en vigor el pasado 1 de enero, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Una normativa que será la antesala de la que próximamente se aplicará en el conjunto de España.

"Una brecha significativa entre percepción y realidad"
El estudio, haciendo alusión a una encuesta reciente, asegura que el 43% de los catalanes afirma que los topes están reduciendo la oferta de vivienda, y otro 43% señala que han aumentado la contratación de alquileres temporales. Mientras, un 45% sigue creyendo que los topes limitan efectivamente los precios. "Esta disparidad entre percepción y realidad hace necesario un análisis riguroso de lo que muestran los datos oficiales", recalca el 'think tank'.

Y precisamente, tras analizar los datos oficiales, pone en duda la caída de los precios que están defendiendo las CCAA y el Ministerio de Vivienda y asegura que la tendencia a la baja "se explica, en gran medida, por efectos estadísticos". Así, se trata de un descenso "sobre el papel".

El instituto recuerda que la superficie media de las viviendas arrendadas está bajando -lo que explica que la renta media mensual de los pisos descienda en muchos casos- y que si miramos el precio del m2 el escenario cambia: en Navarra se mantiene estable, mientras que en muchas ciudades de Cataluña sigue subiendo. La renta media, por ejemplo, ha marcado máximos de la serie histórica en Lleida, Mataró, Sant Boi de Llobregat y Rubí, mientras que el precio por m2 está en niveles récord en Barcelona.

El instituto añade que "si el efecto sobre los precios es cuestionable, el efecto sobre la oferta es inequívoco". El tope a los alquileres está provocando una caída de firmas de nuevos contratos de alquiler, en muchos casos de dos dígitos. En el caso de Navarra y A Coruña, el descenso ronda el 50% en apenas unos meses.

"El problema de fondo: un déficit estructural de oferta"
Al igual que el sector inmobiliario, el 'think tank' asegura que "los controles de precios actúan sobre el síntoma (los precios altos del alquiler) ignorando la causa (la insuficiencia de oferta)".

El Banco de España cifra el déficir de viviendas en 700.000 unidades, debido a que la construcción de obra nueva no ha seguido el ritmo de creación de hogares, y se estima para 2030 se necesitarán 2,5 millones de viviendas adicionales.

Según el Instituto Juan de Mariana, el desarrollo de viviendas se enfrenta actualmente a varios problemas, desde el repunte acumulado de los costes de los materiales a la falta de mano de obra, pasando por a los dilatados plazos temporales necesarios para tramitar licencias de obras y a unos planes urbanísticos obsoletos -la mayoría son anteriores a 1997-.

Todo este contexto "limita la rentabilidad de nuevos proyectos y frena la capacidad del mercado para responder a la demanda", añade el informe, que alerta de que "imponer topes a los precios no genera más vivienda. Solo redistribuye la escasez de forma menos eficiente: beneficia a los inquilinos que ya tienen contrato (que ven congelada su renta) a costa de quienes buscan entrar en el mercado (que encuentran menos opciones y de peor calidad). Es exactamente lo que predice la teoría económica".

El instituto también repasa los casos internacionales y afirma que todos apuntan "en una dirección inequívoca: Buenos Aires, Auckland, Houston y Austin han demostrado que cuando se facilita construir, los alquileres bajan; en cambio, cuando no se actúa sobre la oferta, el exceso de demanda en relación con la oferta disponible trae consigo distorsiones notables", como muestran los ejemplos de San Francisco, Berlín, París o Estocolmo.

"La solución al problema de la vivienda en España no pasa por controlar precios. La clave está en actuar sobre las causas estructurales del déficit de oferta. Para ello, es preciso liberar suelo edificable, agilizar la tramitación urbanística, revisar los estándares técnicos y energéticos que encarecen indebidamente la construcción, ofrecer mucha más seguridad jurídica a los propietarios, reducir la fiscalidad aplicable a todas las dimensiones del ladrillo e incentivar la actividad promotora con menos trabas. Solo un enfoque integral centrado en la oferta permitirá que los precios se moderen de forma sostenible, para lo cual es preciso prescindir de los controles de precios que generan este tipo de problemas de forma inevitable", concluye el 'think tank'.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/03/16/888672-instituto-juan-de-mariana-los-controles-de-precios-del-alquiler-han-creado-una
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