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Dos años de alquiler en zonas tensionadas en Cataluña: ‘espantada’ de la oferta y una demanda desbocada
Fecha Publicación:
16/03/2026
Se cumplen dos años de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en 140 municipios de Cataluña, entre ellos las cuatro capitales catalanas e importantes ciudades del Área Metropolitana de Barcelona. En estos casi 24 meses, lo que más destaca de la intervención en el mercado del alquiler es la enorme pérdida de la oferta de arrendamientos de larga duración, para trasladarse en su mayoría al alquiler temporal, mientras la demanda no ha cesado de crecer en las principales ciudades de Cataluña, según el estudio de idealista. Lo único que han logrado las zonas tensionadas es reducir la evolución de los precios por debajo de la media nacional, tras el análisis de las cuatro capitales catalanas y seis grandes poblaciones.El mercado del alquiler de viviendas en Cataluña sigue lejos de una normalización de su actividad dos años después de que el Govern catalán decidiera ser el primero en aplicar las zonas de mercado residencial tensionado que permite la Ley de Vivienda de 2023. En marzo la aplicó en 140 municipios, con las cuatro capitales catalanas, para ampliarlo en octubre hasta un total de 261 territorios catalanes.Este control de precios en Cataluña es una reedición del control de los precios de los arrendamientos que ya se habían aplicado en la propia Comunidad Autónoma desde 2020, pero que fue recurrido por el Gobierno central por invasión de competencias.La declaración de un área como mercado residencial tensionado supone, entre otras cosas, limitar la subida de los precios de las rentas o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, mientras que los pequeños propietarios podrán obtener más desgravaciones en el IRPF. Mientras, los contrato en vigor seguirán renovándose según lo que conste en el contrato, el precio del alquiler en un nuevo contrato de arrendamiento entre particulares se basará en el precio del contrato anterior (último año+IRAV), salvo que realicen obras de mejora en la vivienda, con lo que se podrá subir hasta un máximo del 10%.La intervención de las Administraciones competentes en materia de vivienda en el mercado del alquiler en Cataluña no está resolviendo el enorme problema generado, y por el que muchas familias no pueden encontrar una alternativa asequible para vivir. El actual escenario, tras dos años de aplicación de las zonas tensionadas, es el de una demanda creciente frente a una menor oferta de pisos para alquiler permanente, un stock que se ha filtrado hacia otros arrendamientos, como los alquileres de temporada, por habitaciones, o que incluso salen al mercado de la compraventa, hartos de la inseguridad jurídica creada.El stock de vivienda de alquiler permanente se hunde en estos dos años (y sube la temporal)La oferta de viviendas de alquiler de larga duración, que es la que busca la mayoría de la población para vivir, se ha reducido de manera drástica en las ciudades analizadas. En el estudio de idealista/data, basado en los datos de los anuncios de viviendas de alquiler publicados en el portal inmobiliario, se puede apreciar como en Barcelona, por ejemplo, ya hay más oferta de alquileres temporales que de alquileres permanentes. El alquiler de temporada ya suponía a cierre de 2025 casi el 64% de toda la oferta de arrendamientos en la capital catalana. Y es que en apenas dos años se ha dado la vuelta a la tortilla. En marzo de 2024, el alquiler temporal significaba el 34% de la oferta en arrendamiento en Barcelona. El stock de vivienda de larga duración superaba las 10.000 unidades, y ahora ha caído más de un 56%, para superar por poco los 5.000 pisos. Mientras, el temporal supera ahora las 10.000 viviendas, tras registrarse un incremento cercado al 58%.Por encima de Barcelona, destaca la pérdida de oferta de alquileres de larga duración en Hospitalet de Llobregat (-66%) frente al primer trimestre de 2024, mientras los arrendamientos de temporada aumentaron un 83%. Actualmente, el alquiler temporal supone el 52% de la oferta residencial en arrendamiento en la ciudad. Hace dos años, apenas llegaban al 18%.En las otras capitales catalanas, se repite el patrón. Descensos cercano al 50% del alquiler permanente en Girona y Tarragona, mientras los arrendamientos de temporada se duplicaban en ambas ciudades. Estos alquileres de menos de un año de duración suponen más del 40% de la oferta en Girona y Tarragona, cuando en marzo de 2024 apenas representaban el 15%.Lleida también se ha anotado una pérdida del 38% de su oferta de larga duración, frente al 93,5% de incremento del temporal, pero los alquileres permanentes siguen siendo mayoría, con más de 80% de la oferta en la actualidad.En el resto de ciudades analizadas, el alquiler permanente mantiene la mayor parte del stock anunciado, pero en descenso frente a 2024. Las caídas de la oferta de arrendamientos de larga duración en Sant Cugat, Badalona, Terrassa o Sabadell superan el 33% de bajada, mientras se ha duplicado la oferta de alquileres de temporada en Badalona o Terrassa, y hasta triplicado en Sabadell. Mataró se presenta como la única ciudad de las analizadas donde ha crecido tanto la oferta de viviendas de alquiler permanente (7,4%) mientas se duplican los alquileres de temporada.Se dispara la demanda y aumenta la tasa de esfuerzo para alquilarPor el lado de la demanda de alquileres, la periferia de Barcelona ha demostrado una mayor presión de la demanda sobre la oferta existente, con Terrassa, Hospitalet de Llobregat, Sabadell y Mataró liderando la demanda relativa de alquiler en Cataluña. En algunos casos, como Terrassa o Sabadell, los 'leads' y contactos a los pisos en arrendamiento se han duplicado.Badalona todavía supera a Barcelona en demanda relativa, y Lleida está por delante de Barcelona entre las cuatro capitales catalanas, tras duplicarse su demanda. En Barcelona, la demanda también se ha disparado un 57%, pero por debajo de las otras capitales, como Girona (97%) y Tarragona (68%). Pese a estos destacados incrementos, la demanda relativa sigue siendo más alta en Barcelona, que en las dos anteriores.Barcelona es el gran mercado donde la competencia por encontrar una vivienda de alquiler es mayor, con 65 familias por cada anuncio, frente a los 34 contactos de media nacional. Lleida lo supera, con 75 contactos por anuncio. Tarragona (49 contactos) y Girona (43) todavía superan la media.La tasa de esfuerzo en alquiler en todas las ciudades analizadas ha crecido en estos dos años, salvo en Mataró y Sabadell (ambas con un 28%), todavía dentro de lo razonable. El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda en alquiler se encuentra en el 38% de todos los ingresos netos de una familia media en España, según un estudio publicado por idealista basado en los datos del cuarto trimestre de 2025.La falta de oferta y el incremento de los precios es la causa de que el esfuerzo para alquilar se encuentre en entornos altos, sobrepasando los límites recomendados por los expertos en el caso del alquiler en Barcelona y Badalona (ambos con un 46%) o en Hospitalet de Llobregat (41%), donde más ha subido el esfuerzo con más de seis puntos básicos frente a 2024.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/03/16/888113-dos-anos-de-alquiler-en-zonas-tensionadas-en-cataluna-espantada-de-la-oferta-y-una
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