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El Constitucional avala el valor de referencia de Catastro que grava la vivienda: ¿Es posible seguir recurriendo?
Fecha Publicación: 13/02/2026
 
El Pleno del Tribunal Constitucional apoya el valor de referencia de Catastro creado por Hacienda para cobrar impuestos tan importantes como el ITP por la compra de vivienda o el de Sucesiones y Donaciones. Ha desestimado la cuestión de inconstitucionalidad presentado por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía contra este valor, que ponía en duda su metodología y consideraba que podía vulnerar el principio de capacidad económica del art. 31.1 de la Constitución al ignorar el estado de conservación de cada inmueble. El máximo intérprete de nuestra Constitución considera que este método es razonable y objetivo, aunque pueda ser diferente al precio real del inmueble.

Para el Pleno del Tribunal Constitucional, sin embargo, la estimación del valor de los bienes inmuebles a través de su “valor de referencia” (fijado por la Dirección General del Catastro), como método indiciario de valoración, no solo somete a tributación una fuente de capacidad económica, sino que lo hace mediante una adecuada medición de la riqueza gravada, existiendo una razonable conexión entre el hecho y la base imponible del impuesto. Su adopción como método estimativo de valoración no puede considerarse arbitraria, al responder a una justificación objetiva y razonable (como es la simplificación administrativa, la reducción de la litigiosidad, la seguridad jurídica y la evitación del fraude fiscal), que no solo guarda una estrecha relación con la realidad económica que pretende cuantificar sino que, en aquellos casos en los que pudiera haberse producido una desviación respecto del “valor de mercado”, se ha previsto legalmente la posibilidad de proceder a su corrección.

Para el Pleno se está ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, respetando el medio articulado para alcanzar el fin los límites sentados en la propia doctrina del Tribunal Constitucional, no solo por gravar valores medios o potenciales cercanos a los de mercado que son susceptibles de individualización para cada inmueble en atención a sus características específicas, sino también por tratarse de un sistema abierto a su contradicción que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase, un valor distinto, pudiendo así procederse a su corrección para una más exacta determinación de la base imponible del impuesto. Ni se trata, entonces, de unas estimaciones genéricas que desconozcan la necesaria singularización en atención a las características (extrínsecas e intrínsecas) de los bienes inmuebles objeto de valoración, ni tampoco de un sistema cerrado de valoración, inaccesible a los obligados tributarios y, por ello, impermeable a una valoración distinta.

El caso resuelto, en una sentencia de la que ha sido ponente el magistrado Ricardo Enríquez Sancho, venía de una cuestión de inconstitucionalidad interpuesta por el tribunal andaluz que consideraba que este método de cálculo masivo tiene una metodología críptica e inasequible para el contribuyente medio. Además, en la cuestión planteada señalaba que “los parámetros no están contenidos en ninguna ley, que descansa en una muestra escasamente representativa de transacciones, originariamente desconsideradas a efectos fiscales en el ejercicio precedente, y que no obstante, de forma paradójica, el Catastro incorpora al cálculo del valor medio para el ejercicio subsiguiente, método que en su universalidad ignora sistemáticamente elementales rasgos singulares de los inmuebles de vital trascendencia para la determinación del valor mercado de los mismos (superficie útil, calidad de los materiales, grado real de conservación, dependencias anejas, instalaciones accesorias…), sólo puede ofrecer resultados objetivamente alejados de la realidad del valor del bien inmueble dando lugar a situaciones absurdas en las que en una misma área homogénea de valoración coincida el valor de referencia de dos inmuebles cuyas características y estados sean manifiestamente dispares”.

Además, el Catastro no visita los inmuebles para comprobar el estado de conservación, la orientación u otras singularidades relevantes de cada vivienda, con lo que en muchas ocasiones se fijan valores de referencia muy superiores a los precios de mercado y, para otros, muy inferiores.

En opinión de José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising, “se trata de una sentencia que se pone de parte de la Administración, y que considera que existe una justificación objetiva y razonable para la imposición del valor de referencia de Catastro, cuando lo cierto es que el objetivo perseguido con su implantación fue poder desobedecer abiertamente la doctrina del Tribunal Supremo, que venía exigiendo la visita personal del perito de la Administración a cada inmueble, para llevar a cabo su valoración individualizada.”

Además, en opinión de Salcedo, “aunque es cierto que el valor de referencia admite prueba en contrario, lo cierto es que la carga probatoria corresponde al contribuyente, y es él quien debe pagar los gastos de una pericial, y de los profesionales que le defiendan en el recurso frente a la Administración. Ello hace que la impugnación del valor de referencia en casos en los que la cuota a pagar es reducida sea inviable, porque los gastos de pericial y del proceso de defensa pueden absorber el ahorro fiscal que se pretende obtener”.

El abogado fiscalista Alejandro del Campo, cofundador de DMS Legal Intelligence, considera que este valor de referencia es un desastre para los contribuyentes. "Al comprar o heredar un inmueble el valor de referencia es el mínimo para calcular el ITP o el de Sucesiones, aunque si en la escritura pública se declara un valor superior se debe tributar sobre el mismo. Es decir, si por ejemplo se adquiere un inmueble de segunda mano con un valor de referencia de 300.000 euros por un precio de 500.000 euros, el comprador debe pagar Impuesto Transmisiones sobre ese mayor precio (del 8% al 13% en Baleares). Si ocurre justo lo contrario, se compra por 300.000 euros y su valor de referencia son 500.000 euros, el comprador deberá pagar el Impuesto Transmisiones sobre dicho valor" añade.

Para Alejandro del Campo poner a la venta un inmueble con un valor de referencia superior al valor de mercado puede suponer un problema ya que a un potencial comprador le resultará más caro adquirirlo. Esto puede llevarle a exigir una rebaja del precio. "Por ello, a esos vendedores les puede interesar actuar de forma preventiva para rebajar valores de referencia antes de la transmisión, instando al Catastro para que corrija claros errores en superficies, en estado de conservación, etc".

"Si la transmisión se formaliza con un valor de referencia excesivo en principio tocará tributar sobre el mismo, aunque se dispondrá de un plazo de 4 años para impugnarlo y tratar de conseguir una rebaja o su total anulación, solicitando la devolución del impuesto pagado de más", señala el experto.

"En 2022 cuando entraron en juego los valores de referencia muchos tratamos de impugnar los excesivos con reglas más jurídicas (alegando falta de motivación, aportando tasaciones para acreditar que el valor de mercado era muy inferior, posible inconstitucionalidad, etc.) pero con el tiempo he descubierto que es mucho más eficaz impugnarlos con reglas más técnicas, las del propio Catastro, colaborando con técnicos especializados para":

–detectar errores o falta de optimización de los datos catastrales,

-acreditar estados de vida del inmueble, antigüedad, calidad o conservación distintos de los considerados por el Catastro,

-acreditar singularidades del inmueble con respecto al Producto Inmobiliario Representativo que provocan desproporción, etc.

"Con tales reglas hemos impugnado con éxito valores excesivos y en plazos muy razonables, evitando largos y costosos pleitos", sentencia del Campo.

¿Es posible seguir cuestionando el valor de referencia de Catastro?
La sentencia del Tribunal Constitucional tan sólo concluye que el valor de referencia es acorde a nuestra Constitución, y respeta el principio de capacidad económica. Sin embargo, ello no impide seguir recurriéndolo, para denunciar en cada caso su incorrección.

En este punto, José María Salcedo afirma que el contribuyente cuenta con argumentos variados para impugnar el valor de referencia, aunque normalmente, lo más eficaz será aportar una prueba pericial que demuestre que dicho valor es erróneo en cada caso.

Las posibilidades probatorias, en opinión de Salcedo, pasan por demostrar el estado real de deterioro y conservación en que se encuentra el inmueble. Para ello, puede aportarse un acta notarial con fotografías del mismo, o un informe realizado por un arquitecto que cuente con fotografías que permitan a Catastro corregir el valor de referencia si no se ha tenido en cuenta el estado del inmueble.

Además, el Socio Director de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising recuerda que la prueba pericial más efectiva será la que hable el lenguaje de Catastro. Es decir, la que no se limite a aportar una valoración o tasación alternativa a la realizada por Catastro, sino que identifique y detecte los errores que haya cometido Catastro en el proceso de determinación de Catastro, para que éste proceda a su corrección. Por ello, advierte de que no cualquier informe pericial es válido para impugnar el valor de referencia de Catastro, ni su valoración está siendo la misma cuando el asunto llega a Tribunales.

En definitiva, es posible seguir impugnando el valor de referencia de Catastro, y es conveniente hacerlo cuando éste sea excesivo y muy superior al precio por el que realmente se ha realizado la operación, zanja José María Salcedo.

¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble?
Este nuevo valor en vigor desde 2022 es clave a la hora de pagar por la compra de una vivienda usada o la herencia o donación de un inmueble. Porque siempre tributarás por el mayor de los dos valores: el escriturado o el de referencia. Pero este valor no lo fija el comprador ni el vendedor, sino la Dirección General del Catastro, que lo publica cada año basándose en las estadísticas del mercado.

El problema surge cuando es claramente superior al que tendría el inmueble en el mercado. Por ejemplo, un comprador adquiere un piso, un trastero y una plaza de garaje. El valor de compraventa es de 213.000 euros. Sin embargo, al autoliquidar el ITP, aplica el valor de referencia de Catastro: 243.387,41 euros. Esa diferencia le supone pagar 2.738,74 euros más en impuestos.

Puedes consultar el valor de referencia catastral por tres vías:

Buscar el valor de referencia catastral online: Puedes certificar el valor de referencia de un inmueble por internet en la web del catastro. Para acceder a la consulta, necesitas el DNI, certificado digital o Cl@ve. Si eres el titular catastral, también puedes conocer los elementos que se han aplicado para llegar al valor fijado.
Conocer el valor de referencia catastral por teléfono: Puedes llamar directamente al 91 387 45 50 o al 902 37 36 35. Necesitarás el DNI para obtener la información.
Consultar el valor de referencia catastral de manera presencial: Es posible acudir de forma presencial a las Gerencias del Catastro, solicitando cita previa a través de los teléfonos anteriores. Necesitarás el DNI para realizar el trámite.
www.idealista.com/news/fiscalidad/2026/02/12/884222-el-constitucional-avala-el-valor-de-referencia-de-catastro-que-grava-la-vivienda
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