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El dato que saca los colores al tope del alquiler en Barcelona y del que no habla la Administración
Fecha Publicación: 06/11/2025
 
El Ayuntamiento de Barcelona, la Generalitat de Cataluña y el Gobierno central llevan meses defendiendo a capa y espada el control de los alquileres en las zonas residenciales tensionadas, la medida estrella de la Ley de Vivienda.

Cataluña fue la primera de España en aplicar los topes a las rentas, con una primera tanda de municipios en marzo de 2024 y una segunda en octubre de ese ese mismo año, hasta alcanzar 271 municipios. Y a la lista se han sumado ahora varias localidades del País Vasco y Navarra -entre ellas las capitales de provincia-, y A Coruña.

La gran referencia que estando utilizando los diferentes niveles de la Administración Pública para poner en valor el éxito de la intervención es Barcelona, donde las rentas medias de las viviendas han bajado en el primer año de aplicación de los topes. Sin embargo, han pasado desapercibidos otros datos que ponen en entredicho esos números. Y lo más curioso es que todas las cifras provienen de la misma fuente oficial: el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, cuya estadística se basa en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl).

Según su estadística, la renta media de los nuevos contratos de alquiler en Barcelona se situó en 1.087,23 euros en el primer trimestre del año -última referencia temporal disponible-, frente a los 1.193,51 euros registrados en los tres primeros meses de 2024, lo que arroja una caída del 8,9% interanual.

No obstante, esta caída tiene una cara oculta: si miramos las rentas por m2, la tendencia no muestra un descenso, sino una subida en los últimos trimestres. Y, además, la superficie mediana de las viviendas alquiladas se está reduciendo, lo que explica el supuesto ‘efecto caída’ de las rentas.

Como muestra el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, el alquiler medio de los nuevos contratos en la capital catalana se situó en 16,19 euros/m2 entre enero y marzo, frente a los 15,88 euros/m2 de los últimos tres meses de 2024. El importe acumula dos trimestres consecutivos al alza y está en su nivel más alto de los últimos 12 meses y el cuarto más alto de la serie histórica.

¿Y por qué cae la renta media de los inmuebles alquilados en la ciudad si la del m2 está subiendo? La respuesta está en que las viviendas alquiladas cada vez son más pequeñas. Según los datos de la Generalitat, la superficie mediana se situó en el arranque de año en 71 m2 en el conjunto de Barcelona, mínimos desde 2017.

Estos datos de superficie mediana de las viviendas alquiladas y de la renta por m2 solo están disponibles para Barcelona.

Los que sí tienen alcance a nivel regional en la estadística oficial son los que muestran una fuerte caída de los nuevos contratos de alquiler en toda Cataluña, donde se contabilizaron 27.716 unidades entre enero y marzo, casi un 20% menos que un año antes. Es el peor dato trimestral desde verano de 2010, sin tener en cuenta el segundo trimestre de 2020, tras el estallido de la pandemia sanitaria. La tendencia también se da en Barcelona, donde se firmaron 7.615 contratos en los primeros tres meses de este ejercicio, 2.210 menos que 12 meses antes.

En la primera sesión del Congreso Nacional de Vivienda, celebrado este 5 de noviembre en la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense de Madrid (UCM), se ha hablado largo y tendido sobre los topes de rentas, y sobre las consecuencias reales que está provocando en el mercado de la vivienda.

Uno de los ponentes ha sido Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili y director de su cátedra de vivienda, quien ha criticado las políticas de vivienda que se han puesto en marcha en España desde 2007, que en su opinión “han ido a peor”.

En el caso de las normativas del alquiler, Nasarre ha incidido en que “han provocado una caída de la oferta y un aumento de los precios”, mientras que sobre el tope a los alquileres en Cataluña ha recalcado que “los primeros efectos han demostrado que es un desastre, en todos los sentidos, igual que en otros lugares del mundo donde se han aplicado”.

Nasarre también ha insistido en que los datos que apuntan a la reducción de la superficie de las viviendas alquiladas y la subida de la renta por m2 impiden que el control de precios pueda ‘venderse’ a la opinión pública como un éxito, porque lo que pone sobre la mesa es que “las mejores viviendas salen del mercado del alquiler una vez que termina el contrato” y ha hecho hincapié en que “lo que no pueden los poderes públicos es engañar”.

Laura Fernández, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), también ha mencionado en una mesa redonda que el tope a los alquileres está provocando que “las viviendas que se están comercializando son más pequeñas y de peor calidad; y, por tanto, más baratas” ante el clima de inseguridad jurídica que se ha instalado en el mercado del arrendamiento.

De la inseguridad jurídica al SERPAVI
Una idea que ha defendido Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, quien ha afirmado que “lo que está claro es que tenemos un enemigo que yo creo que nadie discute: la inseguridad jurídica que asola el mercado de la vivienda. La inseguridad jurídica que hay en España no ocurre en la mayoría de los países, es muy nuestra”.

Junto a los efectos negativos de los topes de precios y a la inseguridad jurídica, otro de los puntos que han destacado los ponentes del Congreso se ha centrado en las deficiencias metodológicas del Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI), el índice elaborado por el Ministerio de Vivienda que actualmente se está utilizando para fijar las rentas de los nuevos contratos de alquiler, a través de una horquilla de precios orientativa.

Unas carencias de las que alertaron recientemente ASVAL y la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), como por ejemplo que no selecciona los datos de forma adecuada, no es transparente y sesga la información, por lo que "no refleja la realidad del alquiler" y pone en peligro "la estabilidad del mercado del arrendamiento".
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/11/05/870883-el-dato-que-saca-los-colores-al-tope-del-alquiler-en-barcelona-y-del-que-no-habla
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