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Entra en vigor el ITP del 20% para grandes tenedores en Cataluña, la estocada final a la vivienda asequible
Fecha Publicación: 27/06/2025
 
Hoy entra en vigor un importante cambio fiscal en Cataluña que afecta a las compraventas de viviendas de más de 600.000 euros, a los grandes tenedores que lleven a cabo operaciones inmobiliarias y a la adquisición de edificios completos de viviendas, sin distinguir en este caso entre grandes o pequeños propietarios. Todos ellos se enfrentan a una subida del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Los cambios vienen recogidos en el Decreto ley 5/2025, que salió publicado en el Diario Oficial autonómico el 26 de marzo y que entró en vigor al día siguiente, pero que establecía un plazo de tres meses para la puesta en marcha de algunas medidas. El texto fue convalidado por el Pleno del Parlamento de Cataluña el pasado 7 de mayo.

Así, mientras el fin de la bonificación del 70% del ITP para las empresas inmobiliarias que revenden los inmuebles en un plazo de hasta tres años lleva activo desde entonces (lo que se conoce como ‘flipping’ en el mundo inmobiliario), este 27 de junio se hacen efectivos tanto la subida del gravamen para las transacciones de inmuebles de más de 600.000 euros como la imposición de un tipo de hasta el 20% para los grandes propietarios inmobiliarios, considerando como tales a aquellas personas físicas o jurídicas con más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida superior a 1.500 m2 de uso residencial en Cataluña. O bien, al menos cinco inmuebles si estos se encuentran en una zona que haya sido declarada como mercado residencial tensionado. Actualmente, esta comunidad autónoma cuenta con 271 municipios catalogados oficialmente como zonas tensionadas.

Los cambios en el ITP en Cataluña
Como recuerdan desde la consultora Grant Thornton, “hasta ahora, existían dos tramos en función del valor del inmueble: un 10% para inmuebles con un valor inferior a 1 millón de euros y un 11% para valores superiores”, pero, “con la entrada en vigor de esta nueva normativa, se establece una tarifa progresiva que incrementa la tributación de manera proporcional al valor del inmueble. En consecuencia, las transmisiones tributarán al tipo medio resultante de aplicar esta tarifa, lo que supone un incremento relevante en los costes fiscales de aquellas operaciones cuyo valor supere los 600.000 euros”.

Por otro lado, el tipo impositivo aplicable escala al 20% a las transmisiones de bienes inmuebles de uso residencial cuando el comprador sea un gran tenedor, salvo en determinados supuestos excepcionales: cuando el adquirente sea un promotor social o una entidad sin ánimo de lucro o cuando el inmueble se destine a una finalidad social.

En el caso de operaciones basadas en la compra de un edificio residencial completo, el tipo aplicable también es un 20%, independientemente de que el adquiriente sea o no un gran tenedor, salvo para promotores sociales, entidades sin ánimo de lucro o adquisiciones con destino social. O bien, si se trata de personas físicas que adquieran un edificio con un máximo de 4 viviendas, siempre que las destinen a su vivienda habitual o la de sus familiares.

Además de estas subidas fiscales, el decreto incluye una modificación de la edad de los jóvenes que hasta ahora disfrutaban del tipo reducido del 5% en la adquisición de vivienda habitual, pasando de 32 a 35 años. A ello se añade la puesta en marcha de un tipo reducido del 5% en la adquisición de vivienda habitual para las víctimas de violencia machista.

Desincentivo a la inversión y freno al desarrollo de oferta
Diferentes actores del sector inmobiliario, desde consultoras hasta despachos de abogados y asociaciones de propietarios, llevan meses alertando del impacto que puede tener este incremento fiscal para la inversión en el mercado residencial catalán, así como del peligro de que impida crear más oferta residencial, sobre todo asequible; y ello acabe presionando todavía más los precios de la vivienda en Cataluña.

“Nuestra valoración es clara: desde 2020, ASVAL lleva apostando por medidas incentivadoras que generen confianza y que permitan mantener los niveles de rentabilidad adecuada para propietarios. Esta rentabilidad, según los datos del propio MIVAU, ha caído casi un punto porcentual desde 2018 y sitúa al alquiler residencial de larga estancia como uno de los segmentos menos rentables dentro de los distintos ‘asset class’ inmobiliarios. En este entorno, la introducción de medidas altamente penalizadoras y complejas en su aplicación generan un impacto negativo en el propietario, agravando una situación preocupante de desaparición de la oferta existente”, explica a idealista/news Laura Fernández, general manager de la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval).

Por otro lado, Marta Martín, abogada de AM2 Legal, reconoce que “está todavía por ver qué pasará exactamente a partir de hoy”, aunque afirma que en los últimos meses se han cancelado varias operaciones inmobiliarias de gran envergadura en las que su despacho estaba trabajando.

“Esta medida es recaudatoria y confiscatoria, con escaso efecto real positivo en el mercado de la vivienda”, afirma la letrada, en alusión a las razones que esgrimió el Govern catalán cuando anunció los cambios normativos incluidos en el Decreto ley 5/2025. Según el equipo de gobierno regional, el objetivo es establecer una “fiscalidad más justa y más progresiva” para “corregir los desequilibrios que muchas veces genera el mercado", así como dar respuesta "a los retos sociales que tenemos delante", como atender la emergencia habitacional.

Para la abogada, sin embargo, la subida del ITP en Cataluña no solo es una medida con afán recaudatorio, sino que su planteamiento “ataca al que puede poner vivienda en alquiler en el mercado, en lugar de verle como la solución al problema. Cortedad de miras o populismo, podemos llamarlo como queramos”.

La visión de Carolina Pérez, directora de la oficina de Barcelona en Colliers, va en esa misma línea. “Desde nuestra experiencia como consultora especializada, podemos confirmar que la nueva medida ya ha tenido un impacto directo en el mercado, incluso antes de su entrada en vigor”. Y cita como ejemplo a las operaciones de compraventa de edificios completos, en las que han “cómo algunos potenciales compradores han optado por retirarse sin plantear siquiera una propuesta a la baja que compense este incremento, mientras que en otros casos se han intentado negociar ajustes en precio que no han sido aceptados por la parte vendedora o bien abren camino a una negociación con el fin de llegar a acuerdos, que perjudican a ambas partes”.

Con este escenario sobre la mesa, Pérez se muestra contundente: “Se trata de una medida estructural que introduce una alteración significativa en un mercado ya tensionado, y con claras señales de desaceleración. Es un nuevo escenario que ya se está materializando, dificultando aún más la viabilidad de las transacciones y elevando la percepción de riesgo entre los inversores”.

Desde la consultora CBRE, por su parte, ya alertaron hace semanas de que el nuevo panorama “desincentiva la compra de viviendas para rehabilitar y/o para destinarlas al mercado del alquiler”, lo que impedirá generar más oferta en un mercado que ya arrastra un elevado desequilibrio por la escasez de viviendas disponibles arrendar para satisfacer a la fuerte demanda actual.

Por su parte, Arantxa Goenaga, socia del despacho AF Legis, cree que la subida fiscal “no va a llevar a que el mercado de alquiler se incremente, si ese es el objetivo. Y, evidentemente, no fomenta la inversión, sino todo lo contrario”.

Cambios en la normativa a la vista y la petición del sector
A pesar de que el sector anticipa un impacto negativo para la inversión y la generación de nueva oferta de vivienda asequible, confía en que haya cambios a corto plazo que logren revertir la situación.

Actualmente se está tramitando un proyecto de ley en el Parlamento de Cataluña, que se espera que entre en fase de enmiendas de manera inminente, para corregir algunos aspectos del texto inicial.

Con la actualización “se pretenden aclarar algunas cuestiones que no han quedado claras de la norma, y que pueden aliviar un poco la situación, ya que ahora mismo hay hasta tres posibles interpretaciones distintas para la definición de gran tenedor según la norma (fiscal, retractos y controles de renta)”, afirma la general manager de la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), quien considera que “es una buena noticia” que se esté intentando “corregir algunas de las cuestiones confusas de la norma”.

El proyecto de ley que se está tramitando también abre la posibilidad de introducir mejoras que vayan alineadas con el objetivo de la medida, que es fomentar la vivienda en alquiler.

Desde ASVAL están proponiendo ideas a los diferentes grupos políticos en este sentido y defienden ir un paso más allá. “Es fundamental que se incorporen incentivos específicos para fomentar el alquiler de larga duración, con reducciones de ITP para las transmisiones de viviendas que posteriormente vayan a destinarse al alquiler residencial (buy-to-let). Este tipo de bonificaciones ya existen en otras comunidades autónomas como Asturias. Por otro lado, tenemos uno de los parques de viviendas más envejecidos de Europa, con una tasa de renovaciones del 0,2% (muy lejos del 2-3% requerido por la Unión Europea) y con más de 9.4 millones de hogares con necesidades urgentes de rehabilitación. Por tanto, desde Asval hemos pedido recuperar la reducción del 70% del ITP en las compras de viviendas para su posterior reventa, siempre y cuando se realicen actuaciones de mejora energética. Estas medidas permitirían seguir movilizando vivienda vacía o en desuso, contribuyendo con ello a mejorar, en cantidad y en calidad, el número de viviendas disponibles en el mercado”, concluye Laura Fernández.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/06/27/850947-entra-en-vigor-el-itp-del-20-para-grandes-tenedores-en-cataluna-la-estocada-final-a
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