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Balcells (Inbisa): "La solución para bajar el precio de la vivienda es que la Administración rebaje los impuestos"
Fecha Publicación: 30/04/2025
 
El director General de Inbisa, Manuel Balcells, promotora con más de 1.100 viviendas en cartera, una facturación anual en preventas de 110 millones de euros durante el 2024 y un ritmo medio de entrega de en torno a las 300 viviendas anuales, ha atendido a idealista/news en una entrevista en la que ha opinado sobre el mercado actual de la vivienda y qué se debe cambiar. También ha desgranado en qué situación se encuentra su compañía y cuáles son sus previsiones de futuro.

Balcells ha destacado dos grandes problemas: la oferta y el precio. Este último, muy condicionado por los altos impuestos que se deben abonar a la hora de construir una vivienda. El director General de la compañía ha asegurado durante la entrevista que en una de sus promociones actuales, solamente los costes de licencias y tasas, suponen 6.000 euros extras por viviendas. "La solución es bastante fácil. Si la administración rebaja los impuestos conseguiremos bajar los precios".

Situación actual del mercado inmobiliario
¿Cómo ve la situación actual del mercado de la vivienda?

Es una pregunta para extendernos. Estamos en un momento en el que hay una demanda importante, derivada de una falta de producto. Eso genera tensiones y lleva a subidas de precio y a dificultades al acceso a la vivienda, en especial para la gente joven. Estamos en un momento, digamos que bueno para las promotoras porque se vende con cierta facilidad, pero malo para los compradores, y eso es algo que hay que hay que solucionar y hay que arreglar.

¿Y en el País Vasco?

Es más de lo mismo o incluso acentuado. Creo que esa dificultad de acceso todavía es más acusada que la media de España y la dificultad es muy marcada en el País Vasco. La dificultad de acceso, la falta de vivienda y esa escasez es más marcada que en la media del país, sobre todo en los núcleos urbanos. Hay que recalcar que en España cada vez tenemos más concentración urbana. Las oportunidades laborales y las posibilidades formativas de la gente joven están en las ciudades y se están convirtiendo en imanes de población que generan esa concentración y dificultan de acceso a la vivienda.

¿Cuáles son los problemas actuales del mercado?

Los problemas son escasez y precio. Tenemos que ser capaces de construir más viviendas manteniendo el nivel de calidad y haciendo que tengan unos precios más competitivos. Para mí, el reto es generar más producto para que esa diferencia entre oferta y demanda se aminore, y así conseguir que sean precios más competitivos. Hoy en día, la gente tiene que hacer un esfuerzo muy importante para comprar una vivienda.

Los precios derivados de los costes de mano de obra y de los materiales suben continuamente, pero no suben igual los salarios, con lo cual, se está generando una brecha en la capacidad adquisitiva de los compradores.

Ha hablado de la calidad de las viviendas, ¿cómo son las promociones de Inbisa?

Nosotros estamos haciendo la que la normativa impone y el público demanda. Sí que es cierto que en España en los últimos años se ha ido incrementando la exigencia normativa en cuanto a calidad de las viviendas, particularmente en cuestiones medioambientales y de consumo energético. No hay que ocultar que eso encarece las viviendas. Todas esas exigencias técnicas que se van trasladando como obligatorias encarecen la vivienda. Pero es lógico, hay que ir implementándolas. Quizás, en momentos como el de ahora, que estamos ante una cierta emergencia en este aspecto por la falta de producto que hay, pues igual es momento de levantar un poquito el pie del acelerador.

Hay que tener en cuenta que hay muchos tipos de viviendas, muchas zonas y muchos tipos de cliente. Hay compradores con un determinado poder adquisitivo que le parece bien estas exigencias y otros que le pesan en el precio al final. Hay que saber cuándo hay que aplicar esta normativa y esas exigencias y cuándo es momento de relajarlas un poco.

Todo el sector se ‘queja’ de problemas de suelo, ¿cuál es su opinión?

Es un problema generalizado. Hay poco suelo a disposición de los promotores, o el que hay no está donde la demanda está. Aparte de la escasez, podríamos entrar en el tiempo, lo que se tarda en la tramitación urbanística, los costes que genera al promotor, las cesiones que hay que hacer para suelo público o para equipamientos, para dotaciones, para viales, para zonas verdes. Al final, todo eso al final lo paga la vivienda.

Nosotros compramos suelo para promoverlo inmediatamente, no generamos una cartera de suelo especulativa. Desde que obtenemos el suelo hasta que iniciamos la construcción no baja de un año. Tenemos una licencia razonablemente ágil, que nos hemos malacostumbrado, porque razonablemente ágil es una licencia de seis meses, pero teniendo en cuenta que hay otras que tardan un año o un año y medio, pues una de seis meses la consideramos razonablemente ágil. Esto no debería ser así, deberíamos poder acortar mucho más ese plazo.

¿Han aumentado mucho los costes de producción?

Sí, mucho. Al volver a la actividad tras el covid notamos una falta de acceso a materiales y a productos que generó tensión, además de la falta de mano de obra, en España en particular; es algo que podría extenderme un poco.

Extiéndase

La obra es un trabajo duro, requiere estar a la intemperie, no tienes tu lugar de trabajo siempre en el mismo sitio y a la gente joven le cuesta acceder a la construcción como empleo. Es un trabajo que se está perdiendo. Tenemos que traer gente de otros países.

La escasez de mano de obra tiene una repercusión directa en los costes, por eso es tan necesario la industrialización en el sector de la construcción. Dentro de poco no va a ser una opción, va a ser una obligación teniendo en cuenta las dificultades de mano de obra.

Habrá que industrializar más. Todo lo que se pueda estandarizar en una cadena de montaje, en unas instalaciones adecuadas, a cubierto, con buena luz, con buena climatización, va a dar como resultado un producto de mucha más calidad.

¿Estáis ya dentro del sector?

Nosotros no, pero sí consumimos productos industrializados. Todavía hay poco, eso hace que sea más caro. Los fabricantes están colapsados, no hay suficiente producción. Necesitamos que el mercado de un giro y entienda que esto es una necesidad.

¿Cómo definiría el papel de la Administración Pública?

La Administración tiene un peso muy importante dentro de la promoción inmobiliaria por dos motivos, los tiempos y los impuestos.

Los ‘timings’ implican demoras y prolongar los plazos de entrega. Eso tiene sus consecuencias, no solamente a efectos de disponibilidad, sino también a efectos de costes de financiación. Por lo tanto, los promotores intentamos mejorar en sistemas constructivos o en herramientas de comercialización, sin embargo, la Administración no está haciendo del todo los deberes en la mejora y en la eficiencia en los trámites.

Eso, por una parte, y por otra, el peso de los impuestos en una vivienda es muy importante. En una de las últimas promociones que hemos puesto en marcha, viviendas de precio medio- bajo, solamente los costes de la licencia y de la tasa de expedición suponen 6.000 euros por vivienda. Eso es solamente los municipales, luego hay que tener en cuenta los autonómicos y el nacional, donde hay un IVA del 10%. Hay unos impuestos de actos jurídicos documentados en la compra de suelo, en la declaración de obra nueva, en la división horizontal, en la venta etc. Se acumulan muchos impuestos y tienen un peso muy importante. Habría que decirle a la Administración que, si estamos en un momento de emergencia de vivienda, no hay que hablar tanto, porque la solución es bastante fácil. Solamente con que en la parte impositiva intente ser más eficaz y rebajar impuestos, vamos a conseguir bajar precios. Todos tenemos que remar para solucionar esto y la Administración tiene un peso muy importante ahí también.

Pese al auge de precio, el 2024 fue un gran año en cuanto a compraventas, ¿qué opinión le merece?

Hace no mucho tiempo, hace dos años o dos años y medio, estábamos en ese momento en el que los costes estaban disparados. Teníamos escasez de suministros, el IPC estaba disparado y la financiación y los costes no paraban de subir. Ahora estamos recuperando un poco esa estabilidad. Todavía seguimos con un IPC más alto de lo que debiera ser, pero no tiene nada que ver con lo que teníamos hace dos años. El euríbor está bajando, por lo tanto, el acceso a la financiación se está recuperando. Hay escasez de vivienda, la gente lo percibe y toma la decisión de anticiparse ante la posibilidad de que sigan subiendo los precios.

¿Y cómo ve la situación del mercado del alquiler?

El mercado del alquiler es complejo, sujeto a mucha intervención política en determinadas zonas del país. Y esa inseguridad, esa inestabilidad, ese continuo cambio, tampoco ayuda demasiado, a pesar de que hay mucha demanda. Y debería haberla, porque si hay dificultad de acceso a la vivienda, lo que se debería hacer, entre otras cosas, es facilitar el alquiler. No todo el mundo puede adquirir una vivienda, y el alquiler tiene que ser una solución.

La Administración se debería preocupar menos de la vivienda de protección oficial en compra y se debería preocupar más de la vivienda asequible en alquiler. Facilitar la vivienda a precios fuera de mercado en compra no deja de ser una distorsión con respecto al mercado que genera a veces irregularidades y genera injusticias. Y en cambio, lo que deberíamos hacer es potenciar más el mercado de alquiler para que haya más acceso y particularmente a la gente joven.

¿Considera que hay inseguridad jurídica en el mercado del alquiler?

Todos los indicadores lo dicen. No es algo que sea una opinión mía, porque no estoy encima de este mercado, pero todas las opiniones así lo dicen y tiene todo el sentido. Cuando intentas regular, muchas veces ahuyentas oferta y generas tensiones. Esas medidas al final tienen efectos perversos no previstos.

La política en este país pasa por encima de todo, lamentablemente, hasta en una cuestión tan importante como la vivienda. Nos debemos preguntar si estamos bien gestionados desde la Administración a todos los niveles, empezando por la Administración Estatal. Las ansias de mandar y de poder nos están llevando a una situación de ingobernabilidad. Esto no es solamente para los noticieros, las televisiones o para la prensa, esto tiene afectación en la vida diaria de las personas. Si no se puede legislar, no se puede solucionar el problema de la vivienda. Deberíamos hacer la reflexión de si estamos bien administrados en este país, y no me refiero solo a la parte a nivel nacional, sino también autonómica y local.

Resultados, objetivos y proyecciones de Inbisa
¿En qué situación se encuentra Inbisa?

Estamos muy centrados en el desarrollo de promociones residenciales. Antes teníamos más diversificación de producto, dedicado a la promoción industrial, a polígonos empresariales, plataformas logísticas o edificios de oficinas, pero ahora estamos muy centrados en la promoción residencial. Es donde hay más demanda, es donde hace falta más producto en el mercado y nuestro objetivo es ese, hacer promociones que satisfagan a los clientes.

¿Cuántas viviendas habéis entregado en 2024?

En 2024 hemos entregado algo menos de 100 viviendas. Ha sido un año con una ratio relativamente bajo. Ha coincidido con una promoción que tiene una duración larga, de entre 32 y 36 meses. Hay años donde tenemos más concentración de entregas y otros donde tenemos menos. El 2024 ha sido un año que ha coincidido poca entrega de viviendas, pero en los últimos cinco años hemos tenido una media alrededor de 300 viviendas entregadas.

¿Y las previsiones para el futuro?

Uno de los objetivos que tenemos para el 2025 es adquirir suelo que nos permita ventas de entre 170 y 180 millones de euros. Además, para este año tenemos dos promociones previstas para entregar que harán una suma alrededor de 200 viviendas.

Será un año que estará por debajo de la media, pero en años siguientes sí que tenemos unas previsiones de entrega más elevadas. Todo esto deriva de un cierto parón que tuvimos después de la pandemia en la adquisición de suelo durante los meses de que se disparó el IPC y que subieron los tipos de interés. Hicimos un poco de parón en lo que es la adquisición de suelos para ser prudentes, eso es lo que ha provocado que estos años tengamos menos entregas, pero ya tenemos corrección hecha, de forma que tenemos previsión de que para 2026 empecemos a tener un número más elevado de viviendas.

¿Cuántas viviendas tenéis en cartera?

Ahora tenemos alrededor de 1.100 viviendas en proceso. En construcción hay unas 400. Donde intentamos que haya más actividad es en la zona de Madrid, que es donde hay más demanda. También por la zona de Barcelona y País Vasco, que están un poco repartidas más o menos por igual.

¿Cuál es el papel de Inbisa en el sector logístico?

Hemos estado históricamente. Llegamos a ser uno de los actores importantes de este sector en España. Tenemos un equipo con experiencia que conoce bien este sector, pero estamos un poco a la espera de ver si se acaba de recuperar. Parecía que se recuperaba con la subida del comercio electrónico, pero sinceramente no se está recuperando del todo como para tantos promotores que estamos en el sector y nosotros estamos más centrados en la parte residencial.

Miramos de reojo al sector logístico por si hay oportunidades, si hay necesidad, si vuelve a haber una demanda suficiente como para volver al mercado, pero centrados en la parte residencial.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/04/30/839938-manuel-balcells-inbisa-la-solucion-para-bajar-el-precio-de-la-vivienda-es-que-la
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