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Los alquileres que se revisen ahora subirán un 2%, mientras que la inflación está en el 3%
Fecha Publicación: 17/03/2025
 
Los contratos de alquiler habitual firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo de 2023) a los que les toque renovar ahora su renta anual podrán aplicar una subida del 2,08%, tras la publicación del último dato del índice IRAV del INE correspondiente a febrero, y si la actualización consta en el contrato. Una subida por debajo de la inflación. Para los arrendamientos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, que por lo general si actualiza la renta anual con el IPC, cuyo último dato publicado es del 3%.

Desde este 2025, los contratos de alquiler de viviendas permanentes firmados tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, el 26 de mayo de 2023, renovarán su contrato de forma anual por debajo de la tasa de inflación.

El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se publica a la vez que el Índice de Precios al Consumo (IPC). A cierre de febrero, el IRAV se situó en el 2,08% interanual, mientras que la tasa de inflación se confirma en el 3%.

La propia Ley de Vivienda estableció cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer este nuevo índice de referencia para calcular el porcentaje de incremento anual de las rentas de los alquileres en vigor, y que lleva en funcionamiento desde este 2025. Sin embargo, hay que remarcar que esta nueva tasa solo afecta a los contratos de alquiler de viviendas permanentes firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Este dato de febrero supone 11 centésimas menos que la cifra mensual de enero (2,19%) y es el más bajo registrado hasta el momento por este recién estrenado Índice de Referencia de los alquileres. La referencia más alta hasta ahora se registró con la variación anual referenciada a diciembre de 2024 (y publicada en enero de 2025) una tasa del 2,28%.

Hay que recordad, que tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

Por tanto, el propietario tiene la obligación de avisar de la actualización de la renta del alquiler con un mes de antelación para que sea efectiva al mes siguiente (para todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual). Por poner un ejemplo, si el contrato cumple el año de vigencia el 1 de mayo, el casero ya debe avisar el 1 de abril de que la cuota se va a incrementar este 2%, el último dato publicado hasta el momento.

Si el precio medio de alquiler en España en mayo de 2024 era de unos 870 euros de mensualidad, al aplicar esta subida del 2,08% supone un incremento de unos 18 euros al mes, hasta alcanzar los 888 euros/mes de nueva renta durante el próximo año. El aumento del alquiler roza los 220 euros anuales.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a el precio de partida es mayor, como en Barcelona, Madrid o Valencia, donde los aumentos mensuales están en el entorno de los 25 euros/mes, para dejar nuevas rentas entre los 1.120 y los 1.250 euros de media al mes.

Cabe recordar, tanto al arrendador como al arrendatario, que debe existir pacto expreso en el contrato firmado que indique que se realizará una actualización anual de la renta. En caso de no indicarlo, no se podrá aplicar dicha actualización y, por tanto, la cuota mensual permanecerá inalterable durante toda la vigencia del contrato.

Nueva renta en los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda
Por su lado, los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la vivienda, es decir, firmados antes del 26 mayo de 2023, seguirán actualizando su renta anual con el dato del Índice de precios al consumidor (IPC) o IGC, según conste en el contrato de alquiler firmado.

Por lo general, los contratos de arrendamiento de la vivienda habitual se firman con la referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC), aunque las partes pueden negociar libremente el mecanismo de actualización de los valores y la metodología, pero "nunca podrá exceder de la variación experimentada por la inflación cada vez que se cumpla el año de actualización del contrato", tal y como consta en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El INE también ha publicado el dato definitivo de la inflación correspondiente al mes de febrero, que se establece en el 3%, una décima más que en enero, y el quinto aumento consecutivo desde el 1,5% alcanzado el pasado mes de septiembre.

Otro de los contextos que tiene en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el caso de que el contrato sí exprese la renovación anual de la renta de alquiler, pero no se detalle el índice o metodología de referencia. Para estos casos, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, pero que nunca podrá ser superior al 2%.

35 meses de límites a las subidas de los contratos de alquiler
Este nuevo control impuesto a la subida de las rentas de los alquileres de 2025 se suma a los límites impuestos por el Estado desde 2022, cuando se impuso un tope de 2% de aumento para controlar la crisis inflacionista provocada por la guerra en Ucrania.

El Ejecutivo limitó a través de un Real Decreto-Ley la actualización anual de los contratos de arrendamiento en 2022 y 2023 en función del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que está topado al 2% y nunca podía ser inferior al 0%.

En 2024, la actualización de las anualidades del alquiler estuvo limitada de manera extraordinaria al 3%, solo si la inflación superaba este índice. Finalmente, este tope del 3% solo se aplicó durante cinco meses (enero, marzo, abril, junio y julio) en los que la inflación fue ligeramente superior. En los otros meses, correspondía asumir la tasa de inflación.

Metodología IRAV
Dicho índice considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/03/14/836695-los-alquileres-que-renueven-contrato-subiran-un-2-con-la-inflacion-aumentando-un-3
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