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"Uno de los grandes frenos para que aumente la oferta de vivienda está en los ayuntamientos"
Fecha Publicación: 28/02/2025
 
El mercado de la vivienda está dando los primeros pasos de un nuevo ciclo alcista, que estará marcado por un aumento de las compraventas de viviendas, la firma de hipotecas y de los precios, según explica en esta entrevista Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora Uve Valoraciones.

En su opinión, los precios están subiendo porque la oferta no da abasto y la situación no cambiará a corto plazo, por lo que prevé que los precios repunten más que el IPC al menos durante los próximos cuatro años.

Pérez Barrio resume algunas claves para incrementar la oferta y que se estabilice el mercado: dar seguridad jurídica a propietarios e inversores y que los ayuntamientos se comprometan a agilizar la concesión de licencias. Además, alerta de que es más fácil que se genere una burbuja inmobiliaria con escasez de oferta que con exceso en un momento como el actual.

¿Cómo ha sido 2024 para Uve Valoraciones?

Ha sido un año mejor que el anterior. Hemos cerrado con una facturación de unos 17 millones de euros y, sobre todo, han mejorado los beneficios.

Se han hecho más valoraciones para créditos hipotecarios, aunque menos valoraciones para carteras de las entidades financieras, y eso es lo que ha hecho que mejoraran los resultados.

¿Habéis percibido mucho cambio a nivel hipotecario?

Ha habido menos renovaciones que en años anteriores, sobre todo a medida que ha avanzado el año, y va habiendo más hipotecas nuevas. Por eso, y aunque hemos tenido dos años en los que ha estado disminuyendo el saldo vivo de las hipotecas, en 2024 subió un poquito.

¿Cuál ha sido el perfil más habitual tanto en las tasaciones para compraventa como de hipotecas?

Con mucha diferencia, lo más frecuente son créditos hipotecarios para viviendas. Y también cuando hacemos valoraciones de carteras de las entidades financieras, porque que casi todo en el mundo inmobiliario es vivienda.

Hay alguna promoción, casi todas residenciales, y la parte más pequeña son sobre todo locales, naves industriales y oficinas, pero muy poco. Luego ya quedan inmuebles muy especializados, pero es casi una anécdota. El grueso en realidad es el mundo residencial.

"Casi todo en el mundo inmobiliario es vivienda"

¿Cómo funcionan las valoraciones de las promociones?

Las valoraciones de edificios o de promociones en marcha normalmente las encarga el propio promotor. Está muy generalizado que el promotor vaya con su valoración debajo del brazo a una entidad financiera, como cada vez va haciendo más gente también en las valoraciones individuales, porque tiene que obtener un crédito para construir y seguir adelante.

Eso está muy ligado también con otro servicio que damos en Uve, que es el 'project monitoring'. Este servicio se basa en el seguimiento de todo el proceso de construcción de un modo mucho más detallado que lo que eran antiguamente las certificaciones de obra, porque se sigue incluso si el dinero le llega a la subcontratas, que es la clave para saber que no va a haber problemas. Es decir, si el que de verdad ejecuta la obra, que son las subcontratas, no recibe dinero, va a ir mal seguro. Entonces la manera de anticiparse a situaciones como esa es ir vigilando.

¿Habéis notado un gran cambio en las valoraciones de las viviendas y los importes hipotecarios respecto a años anteriores?

Está creciendo, eso es obvio. Ya sabemos que tenemos un problema con los precios, porque han crecido en 2024 más que el IPC, que es lo significativo

¿Qué esperáis de cara a 2025 a nivel de ventas e hipotecas?

Pues que haya más ventas y muchas más hipotecas. Yo creo que las entidades financieras por fin quieren dar hipotecas. Hasta hace poco los bancos han sido muy restrictivos, luego subieron los tipos de interés y, aunque ellos querían darlas, los clientes no querían solicitarlas. Ahora estamos en un punto en el que los tipos ya son más asequibles, por lo menos se perciben así, y todavía son interesantes para las entidades financieras, por lo que hay ambición por dar más hipotecas y más crédito a promociones.

"Esperamos que haya más ventas y muchas más hipotecas"

Y en cuanto al número de operaciones, creo que va a seguir creciendo. Los indicadores dicen que la demanda va a crecer. El año pasado todavía los tipos de interés estaban altos y eso frenaba parte de la demanda, pero aun así ha seguido con una fuerza enorme por muchos factores.

¿Qué factores?

Han subido los salarios en gran parte por el IPC, y se sigue creando un montón de empleo todos los años, que es el gran milagro económico y quizá es lo más positivo de la economía. Y esa mezcla de mayores salarios y de más gente que gana más dinero es lo que dispara la demanda. Además, hay una necesidad enorme porque se crean muchas nuevas familias, más que las viviendas que se construyen. Por tanto, todos los factores hacen que la demanda crezca. Sin embargo, tenemos un problema de oferta. O sea, lo que escasea es la oferta.

Los precios están subiendo porque la oferta no da abasto y eso no tiene una solución fácil porque la solución pasa por construir muchas más viviendas de las 124.000 que se han iniciado en los últimos 12 meses. Tendríamos que estar en más de 300.000 viviendas durante cinco o seis años para que esto empezara a arreglarse, porque las necesidades de fondo están del orden de las 200.000-220.000 y hemos acumulado un déficit de 600.000.-700.000 unidades en los últimos años en unas zonas concretas de España, porque en unas zonas sobran viviendas y en otras faltan.

Pero pasar de 125.000 viviendas a 340.000-350.000 no es fácil y además la crisis del año 2007 destruyó completamente el mundo de la construcción en España.

"Los precios están subiendo porque la oferta no da abasto y eso no tiene una solución fácil"

¿Tiene capacidad el sector para promover el triple de viviendas?

Al sector le cuesta. Parece que a poca gente le gusta trabajar en la construcción. Parece que no mola mucho salir en TikTok en una obra y eso influye mucho en la gente joven. Además, probablemente tenemos que aprovechar para dar un paso y avanzar en el tema de la construcción.

Estamos construyendo prácticamente como lo podría haber hecho un asirio hace 4.000 años. En términos generales, hemos cambiado materiales y ha mejorado la precisión, pero la forma de organizar una obra tradicional es absolutamente arcaica. Y deberíamos avanzar hacia el tema de la industrialización de forma mucho más integral y más decidida, porque es algo que tiene mucho recorrido. Además, probablemente trabajar en una fábrica es mucho más llevadero que estar a la intemperie en una obra, que es muy duro.

"La forma de organizar una obra tradicional es absolutamente arcaica"

Pero va a ser difícil, porque de la noche a la mañana no vamos a poder tener 600.000 viviendas listas. Hay que crear esas fábricas que todavía no existen a gran escala y probablemente habría que dar incentivos para ello.

Una fábrica es una inversión a largo plazo y nuestro sector es cíclico. Lo mismo necesitas viviendas que te sobran, y todo esto es muy destructivo para este tipo de inversiones. Es decir, la solución es difícil, vale. La solución a corto plazo es imposible y a medio plazo es difícil. Entonces, ¿qué solución hay aquí? Pues que los precios subirán.

El que suban los precios es lo único que va a hacer que baje la demanda. Si los precios suben, más gente se queda fuera porque no llega y el equilibrio se tiene que producir. Es decir, oferta y demanda se tienen que equilibrar de una manera o de otra. Desgraciadamente, la deseable que sería que aumentemos la oferta y mantengamos los precios y que todo el mundo se quede satisfecho no la vamos a tener en los próximos cuatro años con seguridad.

"Que suban los precios es lo único que va a hacer que baje la demanda"

Y estoy siendo optimista. Quiero decir que probablemente tarde más. Por lo tanto, no queda otra que una subida de precios. Por eso pensamos que en los próximos cuatro años los precios de las viviendas van a seguir subiendo por encima del IPC y probablemente mucho más.

"En los próximos cuatro años los precios de las viviendas subirán por encima del IPC"

Entonces todavía queda ciclo inmobiliario alcista por delante…

Acabamos de empezar uno. Yo sé que es raro verlo así porque los precios no han dejado de subir durante todo el ciclo anterior, pero mi opinión es que el ciclo anterior empezó en el 2014 y terminó en 2024, probablemente a mediados de año.

Si ves los precios nominales y efectivamente no dejan de subir, pero siempre hablo más del IPC, porque, si no, no se comparan bien los precios. Es decir, tienes que compararlo en moneda constante y se ve que hay una parte alcista del ciclo en el que los precios subieron de 2014 a 2019 por encima del IPC, pero del 2020 al 2024 estuvieron planos desde el punto de vista de constantes. No nos acordamos de que hemos tenido un episodio de IPC loquísimo, que se nos han ido los precios para arriba y que las viviendas han acompañado, pero no han superado, las subidas del IPC.

Se ve perfectamente el ciclo completo y ahora sí está volviendo a subir más que el IPC, porque iniciamos un nuevo ciclo y una nueva fase alcista. ¿Qué puede ocurrir? Pues que de pronto hay una guerra tremenda. Se puede estropear todo por ese tipo de factores, pero no por cómo se configura nuestro mercado de la vivienda, las necesidades que tenemos, etcétera. Estos factores son predecibles y no van a cambiar radicalmente porque el problema es un déficit de oferta que no es fácil de corregir y, por lo tanto, desde ese punto de vista se pueden hacer predicciones con una cierta tranquilidad.

"Ahora iniciamos un nuevo ciclo y una nueva fase alcista"

En nuestra última entrevista todavía no había entrado en vigor la Ley de Vivienda y la normativa ya va camino de dos años en vigor. ¿Qué balance haces?

Yo no soy muy partidario de las regulaciones y menos en un mercado en el que el problema es la falta de oferta.

Entiendo que haya ese deseo de proteger a la gente que no llega a pagar el alquiler. Me parece genuino y me parece bien. No puedo estar en contra de eso. Creo que hay buena intención en ese tipo de medidas, pero lo que tienden a hacer es que se restrinja todavía más la oferta. Y cuando tienes un problema de oferta, eso es como echarle más leña al fuego.

Las medidas de este tipo tienen efectos secundarios y no funcionan al 100%. Es decir, la otra parte, la que considera que no le interesa, deja de jugar cuando se desequilibran las reglas.

Si la situación se ha desmadrado, creo que hay que ayudar a la gente a ser propietario. Yo soy muy partidario de que la gente sea propietaria de su casa porque creo que es lo que más libera a la larga a la gente. Pagar un alquiler en el fondo es como la esclavitud de por vida. Y pagar una hipoteca es la esclavitud por 25 años.

"Soy muy partidario de que la gente sea propietaria de su casa"

Para mí, la expectativa más dura es que te jubiles y encima tengas que pagar un alquiler porque ya no tienes capacidad de luchar en eso. Pero si estás jubilado y tienes tu casa totalmente pagada, y eso le pasa a la mitad de las familias españolas, pues tienes un buen refugio y la posibilidad de movilizar ese patrimonio. Por eso me parece aterrador plantearme mi jubilación sin ser propietario de una casa.

"La expectativa más dura es que te jubiles y encima tengas que pagar un alquiler"

En estas primeras semanas del año tanto el Gobierno como el principal partido de la oposición han presentado medidas para hacer frente al problema de la vivienda. ¿Cuáles crees que son las más acertadas?

Una de las más acertadas es la apuesta por la industrialización, pero a corto plazo la industrialización no funciona. No puedes improvisar la aparición de fábricas gigantes, así que esa solución la veo más para el medio o largo plazo.

¿Y qué se puede hacer a corto plazo? Pues movilizar el mayor número posible de viviendas que pudieran estar vacías porque están en manos de inversores o de propietarios que no quieren tener un inquilino porque le has asustado previamente. ¿Y eso cómo se conseguiría? Dándole muchas garantías al propietario. Ya sé que esto suena como lo contrario de defender al inquilino, pero cuando tienes un problema de oferta, lo que tienes que ver es qué funciona para que haya más oferta. Y lo que funciona para que haya más oferta es que le des garantías al propietario.

Alguna de las medidas que ha propuesto el Partido Socialista para ofrecer avales para que el propietario cobre van en la dirección correcta de aumentar la oferta, pero el resto de las medidas no las veo tan claramente orientadas a que haya más oferta.

"A corto plazo la industrialización no funciona. No puedes improvisar la aparición de fábricas"

¿Qué habría que hacer de forma inmediata?

En mi opinión, lo que tenemos que hacer es darle a la cabeza para ver cómo aumentamos la oferta. Esta es la única manera de que no suban los precios, es que no hay otra, y ahí es donde hay que atacar de verdad.

Además, hay que pensar que una inversión inmobiliaria es una inversión a muy largo plazo, a 25- 30 años, y cualquier cosa que le dé seguridad al propietario va a ayudar a que haya más gente que se meta y que ponga viviendas en el mercado. Así que, a corto plazo, habría que movilizar viviendas vacías en aquellas zonas donde haya déficit de viviendas.

"Tenemos que darle a la cabeza para ver cómo aumentamos la oferta. Esta es la única manera de que no suban los precios"

Germán Pérez Barrio, presidente de Uve Valoraciones
idealista/news
Has comentado que la subida de los salarios y la creación de empleo han sido dos de los motores de la demanda recientemente, pero mucha gente no puede acceder a una vivienda por su bajo sueldo. ¿Tienen que subir los salarios para que mejore el acceso a la vivienda?

Creo que cualquier inmobiliario es partidario de que suban los salarios, porque va a hacer que crezca la demanda, obviamente. Pero para un inmobiliario lo ideal es que crezca la demanda.

"Para un inmobiliario lo ideal es que crezca la demanda"

Soy muy partidario de que suban los salarios por varias razones. Primero, porque los sueldos están bajos en términos relativos con el resto de Europa. Hemos tenido un ciclo en el que se han estado bajando sistemáticamente y nos han ido empobreciendo a todos, y lo digo como profesional, y llega un momento en que sería muy sano que subieran. Me parece muy favorable, pero por eso digo que lo ideal es aumentar la oferta. Deja que la demanda esté bien y esté alta, y si además es estable, mejor todavía, y haz lo posible para construir más porque, en última instancia, la solución buena es construir más viviendas.

Y este es un tema que tiene que ver mucho más con los ayuntamientos que con cualquier otro tipo de administración. Puede haber una Ley del Suelo o lo que sea, pero en última instancia el que dice qué terrenos están listos para construir es el ayuntamiento y el que tarda 10 meses en darte una licencia es el ayuntamiento. Todo está en manos municipales.

Te puedes encontrar con cualquier cosa en todo el territorio nacional, con 8.000 ayuntamientos. Las zonas que se mueven son muchos menos y los importantes, muy pocos, pero hay que poner el foco en los ayuntamientos.

Soy súper radical en este tema y crearía una policía especial o un fiscal especial o algo así, que sistemáticamente a los ayuntamientos que tuvieran una media de más de seis meses de concesión de licencias los investigaría de oficio, porque es que no hay ninguna razón para que se tarde tanto, porque técnicamente es sencillo. Es sorprendente.

Si queremos de verdad agilizar la construcción de viviendas, pon a alguien que empiece a vigilar a los ayuntamientos que tardan mucho en dar licencias. Si no se hace es porque no se quiere hacer, no porque eso no tiene ninguna dificultad. Lo mismo que crear fábricas es muy complicado, hacer que las licencias salgan rápidas es muy sencillo. Ahora, si no hay voluntad…

"Si queremos agilizar la construcción de viviendas, hay que vigilar a los ayuntamientos"

¿Y qué razón hay? ¿Tienen miedo los ayuntamientos de que la situación se descontrole y pueda haber otra burbuja?

Se va a crear una burbuja con más facilidad con escasez de oferta que con más oferta. Eso se ve claro. Es más fácil que se cree una burbuja si las entidades financieras piden dinero, pero sigue habiendo escasez de oferta, y suben mucho más los precios.

Si tienes miedo a una burbuja, produce más en los sitios donde se necesita. En el ciclo anterior estuvimos haciendo promociones en sitios absurdos y las entidades financieras daban créditos sin control, literalmente, y subieron los precios en toda España. Ahora hemos vivido un ciclo en el que los precios en unos sitios han bajado y en otros han subido. Todo depende de otras variables que tienen mucho más sentido económico.

Pero, de verdad, cuando se habla de los frenos para construir y se habla del suelo disponible es un tema municipal. Si se quiere resolver, habría que tirar de las orejas a muchos alcaldes para agilizar la concesión de licencias y que no miren para otro lado. Lo que necesita el sector es seguridad jurídica y licencias en un tiempo razonablemente corto.

Si ahora mismo el principal obstáculo es el suelo disponible, ¿por qué se tarda tanto en tramitar un plan urbanístico? Francamente, creo que uno de los grandes frenos para que se aumente la oferta está en los ayuntamientos. No digo todos, pero muchos no acaban de funcionar con eficacia.

"Si tienes miedo a una burbuja, produce más en los sitios donde se necesita"

En un momento como el actual, ¿crees que es rentable la inversión en vivienda?

Es rentable porque los alquileres están altos y porque las expectativas de revalorización son altas. La mezcla de las dos cosas hace que sea muy interesante. El retorno de los alquileres está alrededor de un 4% neto sobre la inversión que haces, pero si tu vivienda al año siguiente vale un 6% más… Suma y sigue.

Invertir en vivienda es rentable y mucho, aunque no en toda España, porque hay zonas que no han evolucionado de esa manera. Esto es importante distinguirlo porque parece que todo es una fiesta, pero no. Hay que tener cuidado dónde pones exactamente el dinero. Por tanto, es rentable en Madrid, es rentable en Barcelona y es rentable en las zonas turísticas, pero no en Zamora.

"Invertir en vivienda es rentable y mucho, aunque no en toda España"

Has comentado que no eres partidario de las regulaciones, pero se van a regular los alquileres de temporada y turísticos para aumentar la oferta de viviendas de alquiler a largo plazo. ¿Esto sí podría funcionar?

Vuelvo a lo mismo de siempre. Todo lo que ayude a que haya más oferta, ayuda a solucionarlo. Es verdad que los pisos turísticos están empeorando la situación. Todo lo que sea desviarlo del mercado, de la necesidad de la gente, efectivamente empeora la oferta, pero este tema un poco complicado.

¿Por qué?

Porque esto ha sido es una alternativa a los alojamientos hoteleros y también es bueno que vengan turistas. El turismo es el principal sector económico de España, ha crecido de una manera brutal y si estamos hablando de que hay buena situación económica en gran parte es por el turismo.

No me pronuncio sobre si la regulación si es buena, mala o regular, pero creo que es complicada porque lo que pones en un lado, lo has quitado de otro y no es lo ideal. Lo ideal es que hubiera muchas viviendas para todos, para el mercado turístico, para el mercado tradicional… Pero no las hay.

¿Tendría sentido plantear ayudas públicas para incentivar la construcción de fábricas para acelerar la industrialización?

Ya hay en marcha fábricas y se están haciendo más, así que puede ser interesante. Si la escasez de vivienda se ha identificado como problema nacional podría estar justificado ayudar a que se creen estas fábricas con dinero público.

Hay varios cuellos de botella para acelerar la construcción de viviendas, como la falta de suelo disponible y la falta de capacidad de construcción. No parece probable que vayamos a conseguir que haya mucha más gente que quiera trabajar en la construcción y luego está el problema de los ayuntamientos, así que no nos queda más remedio que ir a las fábricas. Si no lo ven claro los inversores, porque son inversiones a demasiado a largo plazo, ayúdales para le tengan menos miedo al ciclo inmobiliario. Es algo que tendría sentido.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/02/28/832417-uno-de-los-grandes-frenos-para-que-aumente-la-oferta-de-vivienda-esta-en-los
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