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Las propuestas de los agentes inmobiliarios para el alquiler de temporada
Fecha Publicación: 19/04/2024
 
El grupo de trabajo que anunció el Gobierno para abordar la regulación de los alquileres de temporada en España junto con diferentes actores del sector inmobiliario ha celebrado su segunda reunión. En el encuentro han participado el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), la patronal inmobiliaria FADEI y también el Consejo General de los COAPI de España.

Según detalla el comunicado remitido por los agentes de la propiedad, el Consejo ha insistido durante la reunión que“la contratación de forma temporal de una vivienda es una tipología necesaria de contrato que responde a una casuística de los diferentes motivos que puedan concernir en esa necesidad: estudiantes universitarios, profesores, opositores, tratamientos médicos, etc". Por ello, ha solicitado que "no se modifique ni su naturaleza jurídica ni su realidad fáctica de utilidad a los colectivos que desde hace tiempo utilizan esta tipología contractual para dar solución a la necesidad temporal de vivienda".

Los alquileres de temporada están en el foco del mercado y el Gobierno, ya que en los últimos meses están registrando un fuerte aumento de la oferta de viviendas para este tipo de arrendamientos, en detrimento del mercado del alquiler tradicional a largo plazo. Según los últimos datos publicados por idealista, el peso de este tipo de alquileres llegó hasta el 11% de todo el mercado en el primer trimestre de 2024, con un incremento interanual del stock del 56% interanual, y ha sido especialmente significativo en Palma, Málaga, San Sebastián y Sevilla. Mientras, la oferta de alquileres permanentes se redujo un 15%, también en las grandes ciudades, excepto en Valencia y Málaga

Para el Consejo General de los COAPI, el trasvase de viviendas que se ha producido en el último año hacia este tipo de arrendamientos se debe a "una inadecuada regulación de la contratación arrendaticia de vivienda habitual, y no por modificaciones en el contrato de alquiler de temporada". Y han propuesto una serie de medidas que, a pesar de ser complejas, podrían eliminar las "dudas de la legalidad de los contratos para evitar el fraude de ley que parece que viene produciéndose a partir de la aprobación de la Ley de Vivienda”.

Entre sus propuestas regulatorias destacan:

Que en los contratos de temporada conste una cláusula expresa sobre el motivo del uso temporal distinto al de vivienda del inmueble arrendado.
Que se adjunte, como anexo, la documentación que acredite el uso que se especifica en el contrato, haciendo constar en el contrato la relación de documento/s que se adjuntan como anexo y acreditan el uso temporal de la vivienda.
Que en el contrato de temporada se especifique, en la parte expositiva, el domicilio donde tenga la residencia habitual el arrendatario.
Que las viviendas destinadas a un uso diferente de vivienda y sometidas a un contrato de temporada dispongan de mobiliario y equipamiento básico para su uso inmediato.
Que en el contrato de temporada se haga constar la renuncia expresa a cualquier derecho de adquisición de la vivienda vinculada a la posible transmisión de esta durante la duración del contrato.
La propuesta de regularlos en la LAU
Una de las propuestas que ha llegado es la de Alquiler Seguro, cuya propuesta es regular el alquiler de temporada dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, propone la "creación de un artículo o subapartado" donde se desarrolle esta figura.

"El alquiler de temporada y todos los alquileres de uso distinto a vivienda están dispuestos en la LAU en el artículo 2, pero su regulación es muy escasa y no están desarrollados. Por este motivo, desde Alquiler Seguro proponemos la creación de un nuevo artículo en la LAU que desarrolle el alquiler de temporada y evite un uso fraudulento del mismo, protegiendo los derechos de los inquilinos y aportando más transparencia al sector”, afirma Álvaro Crespo, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro.

Según la empresa especializada en gestión de arrendamientos, la clave de este cambio es diferenciar el alquiler de temporada del alquiler tradicional, y que el legislador establezca unos requisitos mínimos imprescindibles, sobre todo en referencia a la circunstancia que motiva el alquiler temporal, su duración y al domicilio habitual del inquilino. "Unos mínimos que van en consonancia con los pronunciamientos del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales en esta materia", argumentan desde Alquiler Seguro.

En primer lugar, consideran necesario que el contrato detalle expresamente cuál es el motivo que lleva a firmar un contrato de alquiler de estas características, como un desplazamiento laboral o por estudios. "Esto significa que aquellos contratos de arrendamiento que no especifiquen nominalmente que son para uso distinto a vivienda, que no establezcan la causa de la temporalidad, no podrán ser considerados como contratos de arrendamiento temporal y, por lo tanto, quedarán sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda habitual", alertan desde la gestora.

En lo que respecta a la duración del contrato, Alquiler Seguro recuerda que los alquileres de temporada no siempre tienen una duración inferior a un año y que podría ser superior, siempre y cuando atendiendo a la circunstancia que motive el alquiler. Lo que sí considera imprescindible es que el contrato determine "exactamente la duración que tendrá el arrendamiento y concretar qué periodo. Si es cierto que la duración de esta tipología es abierta, no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, sino que lo relevante es el motivo de temporalidad".

El tercer factor al que hace referencia la gestora es la necesidad de que el contrato incluya el domicilio permanente y habitual del inquilino, que debe ser diferente al del inmueble arrendado.

Por último defiende que las Administraciones Públicas garanticen el cumplimiento de estos requisitos para evitar fraudes, e incluso que se ponga en marcha un procedimiento sancionador en caso de incumplimiento.

Ventajas y riesgos de los alquileres temporales
Para la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el impulso de la oferta se encuentra en el "excesivo grado de intervencionismo del alquiler tradicional", que ha provocado una fuga hacia los arrendamientos de corta estancia, y aunque tiene ventajas como permitir a los arrendadores fijar libremente las rentas de sus alquileres y sus posibles actualizaciones, no establecer prórrogas obligatorias o recuperar antes la posesión de las viviendas arrendadas, esta alternativa también conlleva riesgos.

En concreto, la compañía alerta que "la temporalidad de un arrendamiento de temporada no puede basarse en la duración de los arrendamientos", sino que debe obedecer a una causa concreta y cierta, ya sea de tipo laboral, por estudios, motivos vacacionales, médicos... Por tanto, siempre debe haber una causa que justifique la temporalidad de los arrendamientos y que los inquilinos siguen manteniendo su residencia habitual en otros lugares distintos al domicilio que arriendan, por lo que justificar la temporalidad de los arrendamientos solo basándose en su duración es ilegal, según ANA.

Además, recuerda que "si los inquilinos demuestran que no tienen una vivienda donde residir habitualmente, el alquiler de temporada se convierte en un alquiler tradicional, pudiendo prorrogarlo los inquilinos a su finalización, hasta los cinco años o incluso hasta los siete, cuando los arrendadores son personas jurídicas. Y, además, en muchos casos, sin que los arrendadores puedan actualizar las rentas, porque en un alquiler que se quiere hacer pasar como de temporada no se suele prever una actualización de rentas".
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/04/18/816733-las-propuestas-de-los-agentes-inmobiliarios-para-regular-los-alquileres-temporales
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