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Vuelco en el mercado: ya se venden más viviendas en Comunidad Valenciana que en Cataluña o Madrid
Fecha Publicación: 29/09/2023
 
La Comunidad Valenciana está pisando fuerte en el mercado residencial. En apenas dos años, la región ha escalado dos puestos en el ranking de las autonomías con más compraventas de viviendas en España, hasta el punto de desbancar a Cataluña y Madrid.

Según los datos del INE, en los siete primeros meses del año la región acumula 59.917 transacciones de viviendas, entre nuevas y usadas, una cifra que tan solo supera Andalucía (con 74.136 unidades), y que representa un 16,4% del conjunto del país.

En 2021, la autonomía ocupaba el cuarto puesto en la clasificación nacional, pero el año pasado ya batió a Madrid y, en lo que llevamos de ejercicio, también a su homóloga catalana.

Según explican agencias inmobiliarias y consultoras a idealista/news, detrás de este impulso hay varios factores. Entre ellos, que la región tiene una demanda amplia y estable, con viviendas habituales, segundas residencias y tanto de clientes nacionales como extranjeros; unos precios asequibles, una elevada rentabilidad para los inversores y el atractivo de la vida mediterránea. Todo ello permite a la región sobrellevar mejor el impacto que está teniendo la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de las hipotecas en el mercado de compraventa.

Una demanda equilibrada
Una de las razones que hacen que el mercado regional sea menos volátil que otros ante el escenario actual es el amplio abanico de demandantes de vivienda y el alto peso de los compradores extranjeros.

Tal y como recuerda Esther Abad, coordinadora Territorial Levante y Cataluña en Foro Consultores, "el comprador foráneo acapara una buena parte de las transacciones en esta comunidad, sobre todo en Alicante. Y es un perfil con gran actividad y menos sensible a los precios y las subidas de tipos que el nacional".

Según los Registradores de la Propiedad, en la provincia de Alicante los foráneos ya protagonizan prácticamente la mitad de las operaciones. En concreto, un 44,67% de todas las transacciones que se llevaron a cabo en dicha provincia en el segundo trimestre del año, la cifra más alta de toda España, mientras que en Valencia y Castellón representaron casi un 15%, en línea con el promedio nacional.

Dentro de los extranjeros, Abad asegura que más allá de las nacionalidades tradicionales, como británicos, alemanes o franceses, en los últimos meses también están llegando rusos, ucranianos y compradores de Países Bajos.

Además, destaca otros perfiles que están dinamizando la demanda. Por ejemplo, "el cliente repositor que busca una vivienda más amplia y que a veces no es de la zona donde compra, ni tiene vinculación, quiere cambiar, vende su vivienda y opta por la adquisición en otra área". Este colectivo se está dejando notar en zonas como en Puerto de Sagunto, municipio ubicado cerca de Valencia.

También están "los españoles que viven fuera de España y que tienen pensado volver y optan por una residencia en esta zona" y "aquellas personas que tienen varios días de teletrabajo y las buenas comunicaciones le permiten compatibilizarlo. Y aquí destacan compradores madrileños. Tampoco podemos olvidar que esta zona es una de las preferidas como segunda residencia de muchos españoles", detalla la coordinadora territorial de la consultora en la zona.

Con todo, resume Abad, "esta comunidad tiene varios tipos de demanda: primera residencia, segunda, mercado repositor, cliente extranjero senior… Todo ello permite estabilidad en las transacciones y mucho movimiento".

Clima, precios asequibles y el protagonismo de Alicante
Rosalía Sanz, business strategy manager de la promotora Somium, es otra de las voces que destaca el impulso que está teniendo la región y, más concretamente, Alicante.

Los datos que maneja internamente la compañía apuntan a que el peso de las transacciones de Alicante en el total de la autonomía se mantiene estable mes a mes y subió un punto porcentual en julio con respecto al mismo mes del año anterior, situándose en el 52%. Es decir, la provincia de Alicante representa actualmente más de la mitad de las compraventas de la comunidad autónoma y el resto se divide entre Valencia y Castellón. "Esto es algo reseñable porque evidencia que Alicante sostiene la mitad del peso de las transacciones de compraventa en la Comunidad Valenciana. Aquí se ve el peso que tiene Alicante en materia de transacciones inmobiliarias", insiste Sanz.

La experta también pone sobre la mesa la buena evolución de las operaciones de obra nueva, que en julio crecieron casi un 19% interanual en Alicante y a nivel autonómico registraron una comparativa positiva respecto al año pasado, a pesar de que a escala nacional bajaron más de un 7% y acumulan un descenso del 1,2% en los siete primeros meses de 2023. Toda una señal de que la oferta y la demanda están más equilibradas que en otras zonas del país.

La clave, en su opinión, es que la provincia ha logrado romper su estacionalidad. "En Alicante tenemos gente que viene durante todo el año y que vive todo el año, no es una zona de costa que en verano se llene y fuera de temporada no haya nadie", recalca.

Y las buenas comunicaciones por tierra y aire han ayudado a conseguirlo. "El tren de alta velocidad y los nuevos operadores de bajo coste que se han incorporado han aumentado el número de trayectos. Además de por carretera, obviamente, el aeropuerto, que está comunicado con más de 120 ciudades europeas, está ganando mucho peso y este año se espera que llegue a los 15 millones de pasajeros. Esto no solo se consigue por el volumen en verano, sino porque tiene tráfico durante todo el año", añade Sanz.

Junto a la buena ubicación e infraestructuras, los expertos también destacan otro factor: un precio de las viviendas más asequible que en otras autonomías.

El precio medio de la vivienda usada en la Comunidad Valenciana se situó en agosto en 1.738 euros/m2, según idealista, por debajo de la media nacional (2.004 euros/m2) y a mucha distancia de otras regiones como Baleares (3.987 euros/m2), Comunidad de Madrid (3.139 euros/m2), Euskadi (2.844 euros/m2) y Cataluña (2.345 euros/m2). En el caso de la ciudad de Alicante, el promedio se quedó en 1.820 euros/m2, mientras que en Castellón fue de 1.223 euros/m2. Valenciana es la única con una media superior a la del conjunto del país, con 2.278 euros/m2.

Estas cifras, según detalla la experta de la promotora Somium, "dejan un espacio de más margen de crecimiento en compraventa que tienen estas otras zonas más tensionadas como Madrid o Málaga".

Desde la promotora británica Taylor Wimpey, especializada en segundas residencias en la costa y que opera principalmente en Alicante, Costa del Sol y Mallorca, también atestiguan el tirón de la Comunidad Valenciana en el mercado residencial y particularmente de Alicante.

Su director de Ventas y Marketing en España, Marc Pritchard, afirma a este medio que "en 2021 y 2022, la Costa Blanca es la zona donde hemos tenido más reservas, con compradores de 25 nacionalidades diferentes, destacando los polacos, españoles, holandeses, belgas y escandinavos". Y reconoce que el precio más asequible de la vivienda en la zona es una de las principales razones que atrae demanda, aunque no la única. "Hay un clima agradable durante la mayor parte del año y tiene un coste de vida moderado en comparación con otras regiones de España, buenas infraestructuras (carreteras, aeropuertos, hospitales y servicios públicos), y una amplia gama de cultura y entretenimiento", añade.

El directivo también recuerda que la Comunidad Valenciana "es conocida por promover un estilo de vida saludable. Muchas áreas cuentan con instalaciones deportivas, rutas de senderismo, playas y actividades al aire libre que fomentan el bienestar y la calidad de vida" y que cuenta con oferta residencial para todos los gustos. "Puedes elegir entre ciudades costeras, pueblos con encanto en el interior o zonas rurales tranquilas", recalca.

Rentabilidad atractiva
La zona también destaca por ofrecer una atractiva rentabilidad al invertir en vivienda. Según los datos de idealista, Castellón ofrecía un rendimiento del 7,1% al comprar una vivienda y destinarla al alquiler en el segundo trimestre del año, en línea con la media española, mientras que en Alicante y Valencia el promedio superó el 6%.

Aunque no son las capitales de provincia más rentables del mercado nacional, ya que el podio lo ocupan Lleida, Murcia y Huelva, sus números sí que superan a los de Barcelona, Madrid, Málaga, Palma o San Sebastián.

Además, un estudio de Masteos, empresa especializada en inversión en alquiler llave en mano, sitúa a varios municipios de la autonomía como los más rentables para invertir en vivienda en todo país. Entre ellos, Elda (Alicante), Alcoy (Alicante) y Sagunto (Valencia), con rendimientos superiores al 9%. Otros nombres de la región que aparecen en el ranking son San Vicente de Raspeig (Alicante), Elche (Alicante) o Torrent (Valencia), junto con Alicante y Valencia.

A todo ello se suma, según afirma Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los COAPI de España, el creciente interés turístico y económico de la autonomía y su atractivo como enclave residencial para muchos ciudadanos de Europa del Este, como de Rumanía, y del Norte de África, como los procedentes de Marruecos. "Hay muchas comunidades de estas nacionalidades que se asentaron hace más de una década y que no solo están entre los que más viviendas compran, sino que también invierten. Una tendencia que es palpable en Castellón, que es mucho más barato que Valencia y aledaños", asegura.

En su opinión, los puntos fuertes de la Comunidad Valenciana respecto a Madrid son la costa y una temperatura más constante durante todo el año, mientras que con Cataluña el factor determinante es la política, sobre todo en materia inmobiliaria y tras las elecciones autonómicas y municipales del pasado 28 de mayo, aunque también destaca la fiscalidad.

En los últimos meses, la Generalitat Valenciana liderada por el popular Carlos Mazón ha anunciado varias rebajas de impuestos, como la bonificación de Impuesto de Sucesiones y Donaciones y una rebaja del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para la adquisición de vivienda, principalmente por parte de jóvenes, familias numerosas y víctimas de violencia de género.

Mejor comportamiento que Madrid y Cataluña
Gracias a todos los factores anteriores, la Comunidad Valenciana está sobrellevando mejor el momento de incertidumbre y el impacto de las subidas de los tipos de interés en la demanda de vivienda que Madrid o Cataluña.

Al menos, así lo considera Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliaria donpiso. Además de que la estructura de su demanda es más sólida respecto al tamaño de su mercado, el directivo recuerda que "la contracción se está notando más en Cataluña y Madrid, donde los precios de las viviendas ya han chocado con los salarios", cosa que no ha sucedido todavía en la región mediterránea.

También añade que en regiones como Cataluña la inversión en residencial se está resintiendo por el temor de los futuros propietarios e inversores a que la región active el límite a las rentas que promueve la Ley de Vivienda. La Generalitat, al menos, ya ha iniciado los trámites para ello y ha determinado que se debe regular el alquiler en 140 municipios, al considerar que sufren tensiones de precios. "Y la Comunidad Valenciana está aprovechando la situación", recalca Bermúdez.

Sin embargo, el subdirector general de donpiso cree que el cambio de posiciones en el ranking nacional de transacciones es temporal y que está estrechamente ligado al lastre de la subida de los tipos de interés de las hipotecas en los dos mayores mercados inmobiliarios de España. "No sabemos cuánto tiempo durará el ajuste en Cataluña y Madrid, pero el mercado tenderá a volver a la normalidad", sentencia.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/09/29/808248-vuelco-en-el-mercado-ya-se-venden-mas-viviendas-en-comunidad-valenciana-que-en
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