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Solana de Valdebebas, el nuevo suelo más deseado de Madrid
Fecha Publicación: 12/05/2022
 
La Comunidad de Madrid crece de manera sostenida, lo hizo en un 6,5% en 2021, afianzándose como primera economía regional de España. Aporta prácticamente el 20% de PIB nacional. Es destino de empresas, de inversión, de población. Desde el año 2000 ha registrado una subida de más de un millón y medio de habitantes (6.751.000 en 2021), lo que representa un incremento del 30% para dicho periodo. Goza de tanto atractivo, de tanto negocio, que acapara de manera extraordinaria nuevos vecinos de otros territorios de España y del extranjero, contribuyendo a la despoblación de otros municipios menos favorecidos. Efecto éste último no deseado y que es uno de los grandes males que nos afectan.

El crecimiento necesita siempre de espacio. Fijándonos en la ciudad de Madrid hay varios desarrollos con gran capacidad futura de viviendas, destacando los ubicados en el sureste. Pero hay un ámbito, de dimensiones moderadas, que representará un espacio para los precios elevados, Solana de Valdebebas. Todo ello con permiso de otro desarrollo privilegiado en ciernes, pero fuera de Madrid, ARPO en Pozuelo de Alarcón.

Solana de Valdebebas se ubica al norte de Valdebebas, al noroeste de la Terminal T4 de Barajas, abrazando el campo de golf de La Moraleja y al sur de esta prestigiosa y elitista urbanización. Un suelo afortunado en su localización y que en sus precios queda marcado por los que registra el vecino desarrollo de Valdebebas y otras ubicaciones asimilables de mayor lujo todavía, como las ubicadas en el eje noreste de Madrid.

Solana de Valdebebas en números
Cuenta con una superficie de suelo de 109 hectáreas, de las que prácticamente 30 son zonas verdes que representan el 27%. En cuanto a usos residenciales se dedican 42 ha. Hay planificadas 1.393 viviendas de las que el 45% cuenta con algún tipo de protección. La circunstancia de poder acceder a un importante parque de viviendas a un precio reducido respecto de la competencia las hará especialmente apetecibles. No todo serán viviendas en altura pues de todas ellas se contemplan 230 chalets. Pueden parecer muchas viviendas, pero es un número francamente escaso que será absorbido rápidamente. Solamente su vecino Valdebebas cuenta con 10.000 viviendas más proyectadas. Además, todos los desarrollos urbanísticos del norte de Madrid están agotados prácticamente en su totalidad, a excepción de Valdebebas que, por otro lado, ha comercializado la mayoría de su capacidad residencial.

Desde 1.500 €/m2 para vivienda protegida

He aquí un punto clave. Por un lado, la vivienda protegida en sus dos variantes de precio protegido básico o limitado (VPPB o VPPPL) alcanzarán precios fijados por la administración de aproximadamente 1.500 € el metro cuadrado construido con zonas comunes (€/m2czc) y 1.875 €/m2czc respectivamente. LA VPPL puede ser hasta un 25% más cara por módulo. A esto habrá que añadir los anejos (plaza de garaje y trastero) valorados según tablas de la Comunidad de Madrid. Para optar a este tipo de vivienda hay que cumplir una serie de requisitos de ingresos para la unidad familiar. Como es fácil de comprender, estas viviendas a semejantes precios y en la zona en la que se encuentran volarán.

Otros precios alcanzarán las viviendas de régimen libre. Muy elevado en caso de pisos y realmente alto en los chalets pues las características de ambos en dimensiones y parcelas son muy buenas como hemos sido testigos en el asesoramiento a propietarios de suelo. En el caso de pisos tenemos una promoción pegada, al este de Solana de Valdebebas, ya en el término municipal de Alcobendas.

Se trata de El Jardín de la Moraleja, de la promotora Amenabar, con extraordinarias viviendas de cuatro y cinco dormitorios, 39.000 m2 de zonas verdes y paisajismo de Fernando Matos. 262 viviendas con precios en torno al millón de euros y que han registrado un ritmo de ventas espectacular. El precio unitario de estas viviendas se sitúa en 4.100 €/m2 czc y son realmente amplias. Merece la pena - no es publicidad- buscarla en Idealista. Coincide este precio unitario con el que marcan las promociones de Valdebebas, aunque los pisos de esta zona son de tamaño inferior. Las parcelas que se ubicarán en la Solana contarán con amplias zonas verdes. Por poner un ejemplo, una promoción de 70 viviendas contará con una hectárea de jardines y una vivienda tipo de 165 m2czc. Su importe superará los 750.000 euros, a los que habrá que añadir plazas de garaje (sí, varias) y trastero.

En chalets contamos con parcelas de hasta 800 m2 de suelo privativo para cada uno. En Madrid ni en municipios próximos es fácil encontrar ejemplos de parcelas tan grandes en obra nueva para promociones de varios unifamiliares. Esto hace que contando una edificabilidad de 250 m2 por chalet tipo, la gran parcela y la ubicación de la misma, los precios objetivos se disparen totalmente. Serán importes reservados a unos pocos.

2023 su puesta en escena

Se estima que las obras de urbanización puedan comenzar el próximo año, simultaneando construcción de las viviendas y urbanización. Solana de Valdebebas será un espacio para las grandes zonas verdes, para un entorno de muy baja densidad de viviendas, para el lujo, pero también para las oportunidades que representa la vivienda protegida. Significa avance para Madrid y crecimiento, siempre bienvenido.
www.idealista.com/news/opinion/ignacio-ortiz/2022/05/11/796569-solana-de-valdebebas-el-nuevo-suelo-mas-deseado-de-madrid
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