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Las propuestas de las socimis al Gobierno para impulsar el negocio inmobiliario tras el covid-19
Fecha Publicación: 28/05/2020
 
El mundo de las socimis une fuerzas para pedir al Gobierno que frene el impacto que está teniendo la crisis del coronavirus en el mercado inmobiliario y siente las bases para impulsar el negocio cuando arranque la recuperación económica.

Entre las medidas que solicitan hay algunas relacionadas directamente con la crisis sanitaria, como las relacionadas con los dividendos, ampliar el plazo para empezar a cotizar o flexibilizar la obligación de obtener al menos el 80% de los ingresos vía alquiler, aunque también encontramos algunas reivindicaciones históricas, como una rebaja de impuestos para fomentar las reformas de los activos, reducir las trabas burocráticos o el refuerzo de la seguridad jurídica que tanto aclaman los diferentes actores del ‘real estate’ o la modificación del régimen bajo el que operan estos vehículos de inversión para adaptarlo a las circunstancias actuales.

Repasamos las principales reivindicaciones coyunturales y estructurales del sector y explicamos los motivos que justificarían su puesta en marcha:

1. Retrasar el pago del dividendo hasta finales de año
En una carta abierta que remitió Asocimi al Gobierno el pasado 31 de marzo, la asociación del sector proponía aplazar hasta final de año el plazo para repartir los dividendos con cargo al ejercicio 2019. Recordemos que estas sociedades están obligadas a repartir al menos el 80% de sus beneficios anuales entre sus accionistas. “No se solicita una modificación del régimen, sino simplemente una flexibilización temporal del referido requisito. Por ello, y con el fin de evitar un impacto recaudatorio adverso, esta medida podría limitarse a una simple ampliación del plazo de distribución, pero siempre dentro del ejercicio en curso”, reza la misiva.

Entrecampos, la socimi decana en España, pone en valor esta medida y explica que “parece justa y proporcionada, dado que la Administración no estaría concediendo más ayuda (y es bastante) que cierto retraso en el ingreso de la retención del dividendo”. En su opinión, es la solicitud más realista de todas.

Desde Invermax, la gestora de Quid Pro Quo, la socimi de viviendas de Alquiler Seguro, también defienden que “es acertadamente conveniente que el Gobierno acepte el aplazamiento de compromisos como el del pago del dividendo”. E insisten en que “lo lógico que es si las socimis atienden las peticiones de ayuda de sus inquilinos, que el Gobierno ayude a quienes están ofreciendo estas ayudas de otra forma. En realidad, todo es un problema de tensión de tesorería durante unos meses”, que viene motivado principalmente por la moratoria en el pago del alquiler a los inquilinos afectados por la crisis sanitaria y, en general, por el repunte de la morosidad en el sector inmobiliario.

En esa misma línea, Antonio Fernández, presidente del asesor registrado Armanext, recalca que las socimis no deberían tener un trato especial frente al resto de empresas ni en un sentido positivo ni en uno discriminatorio. “A las socimis, que un eje transmisor con miles de inquilinos de viviendas, de pequeños locales o naves industriales, se les debería de apoyar, primero, igual que al resto de las empresas, y segundo para que parte de estas ayudas puedan de alguna manera repercutir indirectamente en sus inquilinos. Por lo tanto, cabría esperar que este nivel tan primario de igualdad y servicio acabe calando y que se dé una necesaria respuesta a esta situación que en la mayoría de los casos se ha debido a tratar de diferir, incluso renegociar o condonar, parte de los ingresos a pequeños y medianos empresarios”.

Además, Fernández recuerda que muchas de estas sociedades no han podido operar por el decreto del estado de alarma. “Por ejemplo, las que tienen centros comerciales, hoteles o espacios públicos en general por ley no han podido realizar su actividad. Por lo tanto, es de justicia que, al igual que se regula el cierre, se regule y se entiendan las consecuencias con otras obligaciones y responsabilidades imposibles de cumplir por motivos regulatorios”. Y añade que “la Administración debería entender que la crisis del coronavirus es un problema sobrevenido, ajeno a los gestores y la deuda de estos vehículos, y por lo tanto cabría esperar que permitir una demora de unos cuantos meses no sería ir en contra de la filosofía de las socimis”.

2. Ampliar el plazo para cotizar y presentar cuentas y flexibilizar la venta de activos
Entre las propuestas de Asocimi para minimizar el impacto de la crisis sanitaria en estas sociedades de inversión también destacan ampliar el plazo de 24 meses que tienen para convertirse en cotizadas una vez que se acogen al régimen especial. Según explica en la carta, “la situación actual hace inviable que nuevas entidades puedan acceder al mercado, por lo que resultaría lógico que el cómputo de dos años se interrumpiera”.

Por otro lado, también solicita el Ejecutivo que estudie la posibilidad de ampliar el plazo de tres meses para formular y aprobar sus cuentas, para que ese periodo empiece a contar después de que finalice el estado de alarma. Otra reivindicación de la asociación es la posibilidad de que estos vehículos puedan vender activos que tienen en cartera para obtener liquidez antes de que se cumplan los tres años que establece la normativa actual, aunque aclara que “no se pretende una flexibilización total e indefinida del requisito”, sino solo para aquellos activos que a lo largo de 2020 cumplan esos tres años (por tanto, que hayan estado arrendados más de dos años).

3. Bajar impuestos para potenciar las reformas
El sector también propone replantear algunos impuestos de cara a la etapa poscovid-19. A pesar de que estos vehículos tienen bonificaciones por ejemplo para la compra de vivienda, lo cierto es que deben pagar un IVA del 21% a la hora de realizar reformas y reparaciones de los activos que ponen al alquiler, frente al 10% que paga por ejemplo el particular que hace obras de mejora en su vivienda.

Por eso, la socimi Almagro Capital, especializada en inmuebles residenciales de la tercera edad, pide al menos equiparar el impuesto al régimen aplicado a los particulares, ya que “explican que la inversión realizada para mejorar los activos destinada a mejorar la calidad del parque de viviendas en alquiler, por lo que filosofía de la reforma de la vivienda en cuestión es la misma”.

Entrecampos, sin embargo, va un paso más allá y pone sobre la mesa la posibilidad de poner en marcha un IVA todavía más reducido. “Esto exige a los propietarios importantes costes de renovación para mantener el producto en unos estándares modernos. Al ser los arrendadores consumidores finales, y dado que el arrendamiento de viviendas está exento de IVA, todo el impuesto soportado recae recaen directamente sobre nuestra cuenta de pérdidas y ganancias, y hace menos atractiva la idea de mantener renovado el inmueble y se resiente la calidad del parque inmobiliario. No olvidemos, que, como profesionales de esta actividad, aspiramos a tener nuestras viviendas en unos estándares absolutamente actualizados”. Por eso, insiste en que sería positivo aplicar “un tipo impositivo más bajo, o que nos permitieran deducir el IVA soportado mediante la aplicación de un tipo “0” o cualquier otra medida parecida, para encontrar un equilibrio entre la exención del IVA en el arrendamiento de viviendas y que los que nos dediquemos empresarialmente a esa actividad no seamos considerados consumidores finales, porque la verdad es que sí añadimos valor añadido al servicio que prestamos”.

Por otro lado, muchas socimis también defienden una ampliación de los incentivos fiscales en otros activos más allá de las viviendas, como ejemplo el suelo comprado para desarrollar vivienda o los locales comerciales, a los que se podría aplicar un IVA superreducido del 4%.

Según Silicius, la socimi de la gestora Mazabi y que todavía tiene pendiente convertirse en cotizada, la rebaja del IVA “sin duda sería buena para el sector”, al igual que habilitar una devolución rápida de impuestos tipo IVA o IRPF.

Sin embargo, Antonio Fernández, de Armanext, duda que estas mejoras fiscales se puedan llevar a cabo a corto plazo. “Este tipo de medidas va más allá de las socimis y entran incluso bajo el ámbito de la Unión Europea, por lo que veo más más complicado realizar estos en estos tiempos”, aunque considera que “son muchas las reformas que, con esta crisis, están aflorando y que a todas luces necesitan la atención serena y moderada de un cambio en armonización con otros países y con otros efectos de recaudación e igualdad a tener en cuenta”.

4. Reducir plazos administrativos y ampliar el abanico de activos
El sector también pone el foco en otras dos medidas que ayudarían al sector: reducir la burocracia y permitir que los vehículos amplíen su abanico de inversiones.

Por ejemplo, Joaquín López-Chicheri, es presidente y consejero delegado de la socimi Vitruvio, recalca que “la actividad desarrollada por las socimis, y cuya repercusión es inmediata en la economía, consiste en la mejora del parque urbanístico de las ciudades. Las inmobiliarias cotizadas están volcando cientos de millones cada año en la reforma y rehabilitación de edificios. Si los trámites de licencias se agilizaran, podríamos invertir mucho más dinero en los próximos meses, ayudando a la creación de empleo, al aumento de recaudación y a la mejora del parque urbanístico”. Y añade que “la agilización de los trámites sería crucial para ayudar a la recuperación. Sin entrar en su simplificación, que sería deseable, hablo sólo de su agilización”, así como “incentivar positivamente el buen desempeño y la productividad de los técnicos de los ayuntamientos, e introducir herramientas como AutoCAD o BIN para dejar atrás una mecánica de concesión de licencias decimonónica”.

En esa misma línea, la socimi Almagro destaca la necesidad de agilizar los trámites administrativos y facilitar las gestiones con el Registro de la Propiedad o la solicitud de licencias. “Todos ellos implican un coste significativo no sólo por su coste sino por el tiempo invertido en estas gestiones”, recalca Almagro. Para entender qué hay detrás de esta reivindicación basta este dato: el retraso en la concesión de licencias de obra nueva y primera ocupación tiene un coste para el comprador de 12.802 euros por vivienda, según un informe de la consultora EY y la asociación de los promotores de Madrid (Asprima).

Además, desde la compañía insisten en la posibilidad de “permitir el acceso a la compra de más tipología de activos y préstamos, como por ejemplo la adquisición de préstamos fallidos (NPLs o non-performing loans). Los inversores institucionales tenemos la capacidad de convertir esos NPLs en operaciones sanas”. Esto permitiría, según Almagro, incrementar el parque de viviendas disponible para el alquiler que tanto necesita España.

5. Actualizar el régimen y aplicar una moratoria en los ‘test de rentas’
Desde una de las principales socimis de viviendas que operan en España también insisten en que es necesario dar una vuelta de tuerca al régimen, que aprobó en 2009 y se revisó por última vez en 2013.

“Existe un consenso generalizado en el sector sobre la necesidad de realizar ajustes que, sin modificar de manera esencial el régimen vigente ni su finalidad primordial, corrijan ciertas deficiencias operativas que se han puesto de manifiesto en estos últimos años”, detalla la sociedad, que asegura que “así, el régimen en España seguiría la estela de otros como el francés, en el que de manera natural se han ido sucediendo distintas versiones de un mismo modelo, pero inspirado siempre en los principios básicos de los ‘Real Estate Investment Trust’ (REIT)”. Por eso, recalca que “el sector debe aprovechar las oportunidades que se abrirán en los próximos meses para realizar adaptaciones que garanticen un sistema más simple, justo y racional”.

En concreto, habla de la necesaria revisión del ‘test de rentas’ (que sirve para medir cuántas rentas obtienen estas sociedades a través de los alquileres y cuántas por otras vías) cuya “aplicación excesivamente formalista puede llevar a situaciones completamente ilógicas y alejadas de la finalidad de la norma”. Para explicar su tesis pone este ejemplo: una socimi cierra este año con rentabilidades negativas, pero recibe un ingreso simbólico en concepto de indemnización por el desprendimiento del techo de sus oficinas. En 2021, todavía con los efectos de la crisis del coronavirus, vuelve a registrar pérdidas, mientras que percibe unos ingresos de un depósito bancario.

“De acuerdo con la literalidad de la norma, esta socimi la habría incumplido, al ser sus rentas no procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles superiores al 20% de todas sus rentas y en 2021 sería expulsada definitivamente del régimen, debiendo devolver los beneficios fiscales disfrutados y teniendo además la prohibición de volver a aplicar el régimen hasta tres años después desde que incumplió. ¿Tiene sentido? Evidentemente no”. De hecho, el vehículo insiste en que pueden darse “situaciones completamente absurdas que pueden retraer decisiones estratégicas y motivar actuaciones contrarias al buen desarrollo del negocio tan solo por el miedo a una aplicación excesivamente formalista de la norma”.

6. Reforzar la seguridad jurídica, la base de todo
La seguridad jurídica es, quizá, una de las reivindicaciones más repetidas por los diferentes operadores del sector inmobiliario. Y es la única petición a la que se suman las grandes socimis del mercado doméstico y que se diferencian de las sociedades del MAB en aspectos como su músculo financiero, el ejercicio de transparencia que exige cotizar en el mercado continuo, su elevada liquidez o la amplia base accionarial con la que cuentan Merlin Properties, Colonial y Lar España, que son, junto con Árima Real Estate, los únicos cuatro vehículos de inversión inmobiliaria que cotizan en la bolsa tradicional.

Desde Lar España, sociedad especializada en centros comerciales, explican a idealista/news que su principal mensaje al Gobierno es la necesidad de “mantener una dosis elevada de seguridad jurídica, nos hace competitivos. Y no serlo sería un problema adicional a la situación que está provocando el covid-19 y que ya de por sí es complicada”.

Por ello, insiste en que “no sería bueno que el Gobierno saque adelante su intención de aplicar impuestos al 15% de los beneficios de las socimis que no distribuyen vía dividendos (las socimis están obligadas a distribuir entre sus accionistas al menos el 80% de sus beneficios). Las grandes socimis como nosotros, Colonial o Merlin ya distribuimos el 100% y aplicar una medida a las demás apenas supondría unos ingresos de 10 millones de euros a las arcas públicas, mientras que provocaría inseguridad jurídica y nos situaría en situación de inferioridad respecto a otros países. Con el escaso impacto económico que tendría la medida y la pérdida de competitividad que podría suponer, no parece que tenga mucho sentido”.
www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2020/05/28/783204-las-propuestas-de-las-socimis-al-gobierno-para-impulsar-el-negocio-inmobiliario-tras-el
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